“请不要出售新斯科舍省”

长久以来，新斯科舍省一直是一个不仅受移民欢迎的地方，而且在上个世纪也成为非居民(包括许多富有的美国人和欧洲人)购买房产的热门地点。[1]

几十年来，学者和历届政府一直在争论该省非居民土地所有权的问题，该省的皇家土地相对较少，海滨被分割成私人财产，减少了公众进入新斯科舍省海岸线的机会。

新冠肺炎大流行导致新斯科舍省包括大多数农村县的房地产繁荣，因为来自加拿大其他地方和国外城市中心的人都在寻找逃离拥挤城市地区的方法。

疫情发生几个月后，德国杂志《明镜周刊》(Der Spiegel)爆料称，一些右翼阴谋论者正在向讲德语的欧洲人推销布雷顿角，这为新斯科舍非居民土地所有权的长期问题增加了一个层面。

在这个由三部分组成的系列文章中，哈利法克斯审查员跟踪了2020年的报道，并研究了它提出的一些问题，尽管该省准备改变非居民业主的房产税率。

这篇文章是三篇文章的最后一篇，回顾了之前为解决新斯科舍省土地所有权监管问题所做的努力，这对房产的可负担性意味着什么，以及为什么这一问题长期以来一直备受争议。

阅读第1部分。
阅读第二部分。

那是一个春日，就像他们过去几周所做的那样，简和保罗(不是他们的真名)开车在新斯科舍省的南岸四处寻找土地，简在那里度过了一段美好的童年时光。

两人都在哈利法克斯生活和工作，想要一处属于自己的房产，在那里安顿下来，最终退休。他们已经物色房产好几个星期了，但还没有找到一处他们能负担得起的房子。多年来，南海岸一直受到美国和欧洲买家的欢迎，他们毫不介意为海滨房产支付高昂的价格。

“有一天我们开车到特伦斯湾附近，”简向《哈利法克斯考官报》回忆道。“我们在一条似乎通往海滨的土路上看到了一个标牌，上面写着‘土地出售’。所以我们就开始开车。门是开着的。”

突然，另一辆车不知从哪里开出来，拦住了他们。女司机停下车，砰的一声关上门，走到他们开着的窗户前，生气地告诉他们这是他们的私人领地。

“我们说我们很抱歉，但我们看到有很多东西在出售，我们告诉她我们是潜在的买家，”简说。

那个带着浓重德国口音的女人仍然很生气，大声宣称:“我们不卖给加拿大人。”

她说，只有欧洲人才有通行证。

简和保罗转身回到了主路上。

第五代新斯科田人简哭了。

这件事发生在20世纪90年代中期，但简记得就像发生在昨天一样，尤其是当她被告知不欢迎加拿大人在新斯科舍省购买土地时的本能反应。

对非居民征收新税?

几十年来，新斯科舍省的非居民土地所有权一直是一个有争议的问题。

自20世纪60年代以来，在新斯科舍省拥有土地、居住和纳税的人是否应该比那些不拥有土地、纳税的人缴纳更低的财产税一直是争论、讨论和分歧的问题。

在2000该省曾提议立法，允许市政当局向非居民房产所有者征收附加税，但政府并未宣布这一内容市政府采取行动,“等待与公众进一步讨论。”

第二年，该省成立了“非居民土地所有权自愿规划委员会”来进行这些咨询，因为新闻稿在所述时:

新斯科新省人表达了对物业税上涨、土地价格上涨以及进入海洋和内陆水域的机会减少的真正担忧，”皇后区米尔村非居民土地所有权自愿规划工作组主席[Jim] Moir先生说，“然而，我们也意识到非居民投资美元流入我省的积极影响，他们正在建造住房，并为我们的许多同胞提供就业机会。这些都是我们需要关注的问题。”

特别工作组来了，听取了，报告了，然后走了，几乎没有什么改变，这一点我们稍后会讲到。

允许市政当局对非居民土地所有者提高税收的立法从未被宣布。

20年后的今天，蒂姆·休斯顿的政府似乎已经决定，就像那样，对在新斯科舍省拥有房产的非居民征收房产税。

2021年9月14日授权信在新斯科舍省新任财政和财政部长会议上，总理蒂姆·休斯顿列出了他期望麦克马斯特在未来四年完成的八项任务。

其中之一是“对在新斯科舍省的非新斯科舍省纳税人拥有的财产每100美元的评估价值额外征收2美元的税。”

但是，授权信中措辞尴尬的任务到底是什么意思呢?这些拥有房产的“非新斯科舍省”纳税人是谁?他们有多少人?该省能够跟踪他们吗?这将为该省带来多少额外收入?

这一切意味着什么

在这一点上，省政府没有说。

在回答有关可能用于识别非新斯科舍省纳税人的机制以及该省可能有多少这样的土地所有者的一系列问题时，财政部发言人加里·安德里亚(Gary Andrea)回答说:

该部门正在制定针对非居民的房地产相关税收措施的政策，这些措施包括在财政部长和财政委员会的授权函中。一旦该政策准备好宣布，我们将提供该计划将如何实施的细节。

安德里亚没有回应对该部门某个人的采访请求，此人可以解释任何可能影响非居民土地所有者的政策的来龙去脉——即使只是背景介绍，也不愿透露姓名。

安德里亚也拒绝澄清“非新斯科舍省纳税人持有的财产”是否指那些在该省不缴纳所得税的人，只是说，“这是目前正在进行的程序的一部分。”[２]

哈利法克斯审查员还联系了市政事务和住房部，因为财产税是支付给市政府的。

然而，当被问及征收房产税的决定是如何做出的、决定征收金额是如何计算的以及房产税预计将增加多少时，市政事务和住房部发言人Krista Higdon回答说，“这些是政府的平台承诺，当政策到位时将会宣布。”

希格顿只说，没有提到非居民的土地所有者市政府的行为．

然而，希格顿说:“这个评估行为(第45A条)确实提及限制评估项目不适用于非居民。”

非居民数据不完整

而“非居民可以有不同的含义，这里的相关定义似乎是在《土地注册管理规例》:“在历年中在该省以外居住183天或以上的个人”，或有意这样做的人。

新斯科舍省内政部发言人布莱斯·特里奥特表示，谁是该省居民，谁不是该省居民的信息是由购买者在购买房产时自行报告的，而且只收集已加入产权制度的地块的信息。

特里奥特说:“将土地所有权转移到系统中的过程由几个因素触发，其中最常见的是土地出售。”“目前，新斯科舍省约63%的包裹都在该系统中。”Theriault解释道:

该省收集了自2005年以来已转入土地所有权制度的土地所有者的居住状况的信息。该系统只显示一个时间点，而不显示非居民随时间的变化趋势。

至于哪些县的非居民土地所有权比例最高，根据系统中不完全的数据，Theriault说:

哈利法克斯县(占全省迁移地块总数的0.64%);鲁嫩堡县(占全省迁移地块总数的0.63%);因弗内斯县(占该省全部迁移地块的0.55%)。

特里奥特说，在土地所有权制度中的地块中，“新斯科舍省约5%的注册土地为非居民或居民和非居民混合拥有。”

当被问及政府如何能够对非新斯科大省纳税人持有的财产征税时，考虑到近40%的土地所有权尚未转移到记录居民身份的系统中，Theriault回答说，这些问题必须向财政部提出。

但正如之前提到的，财政部不准备回答有关新政策的问题。

新斯科舍省的房地产经纪人也感到惊讶

《哈利法克斯审查员报》并不是唯一想了解省政府新税收意图的人。

似乎新斯科舍省房地产经纪人协会代表全省1800多名房地产经纪人和销售人员的NSAR也不清楚这一点。

NSAR主席唐娜·马龙在接受《观察者报》采访时表示，“似乎他们要惩罚在新斯科舍省不纳税的人。”

“我不知道确定这些人是谁有多容易，”马龙说。“现在已经有契税了。所以我猜他们提议每100美元征收2美元的税。他们一定是在计划把它加到已经实施的契税中去。”

根据访问新斯科舍省:

房产税不同于契据转让税，由市政当局根据房产的评估价值确定。房产估价服务公司(PVSC)确定你的房产的市场价值，你的市政当局用评估值来计算你的房产税。

马龙指出契约转让税是一种市政府之间不同的市政税。“他们自己定价格，”她解释说。“在一些城市，这个数字是1%、1.25%、1.5%。”马龙说，契税是在购买房产时缴纳的，但她不知道拟议中的税将在哪里征收。

“无论如何，任何购买房产的人都要支付这笔钱。那么，他们现在是说，每100美元的评估价值将增加2美元吗?还是说要征收某种税，比如年税之类的?

Malone说，在10月初，NSAR联系了财政部长、住房部长和总理Tim Houston，要求召开会议，“讨论政府政策将对房地产市场和住房产生的影响。”

“我们是新斯科舍省房地产行业的代言人，”她说。“所以我们希望有机会与做出这些决定的人交谈，了解他们的目标是什么，以及他们认为自己将如何实现目标。”马龙表示，她希望政府“在做出最终决定之前，能与他们正在修补的行业的专家接触”。

马龙表示，NSAR认为“每个人都有权利拥有一个安全、负担得起的住房。”她认为那些在新斯科舍省有房子但住在其他地方的人不应该有“额外的经济负担”。

“如果这些业主把他们的房产出租出去，”她说，“那么政府对这些业主施加的任何额外财务义务都将转嫁到新斯科舍省的居民身上，他们可能会出租他们的房产。”

马龙说，那些每年来几周或几个月的人也为当地小社区的经济做出了贡献。

“他们帮助保持农村餐馆的营业，帮助支持当地商人，”马龙说。“他们有自己的医疗保险，他们会买汽油，所以当不缴税的人来这里生活时，这些社区会获得经济利益。”

当然，正如本系列第1部分和第2部分所示，并非所有在新斯科舍省购买土地的人都是出于移民或在该省度假的意图，并将购买土地作为投资，或甚至作为远离欧洲老家的安全港，因为他们自己认为对崩溃或有色人种难民的恐惧。

当被问及那些购买房产并一直持有它们的非居民土地所有者时，马龙引用了布雷顿角(Cape Breton)房产出售给欧洲非居民的例子，他说，市政当局是管理机构，可以在“市政当局认为某件事对他们的社区造成了损害或损害时”一次性处理这类“事情”。

根据马龙:

当拥有不同财务状况的人都想拥有同一处房产时，房地产肯定会受到影响。我认为没有人会质疑这一点。但这对一个人是否能找到或拥有一个家有多大影响，我当然不知道。但我可以告诉你，在新斯科舍省，我们仍有各种价位的房产出售。所以，是的，房地产价格上涨了。我想说是的，有些增长是由人们所拥有的不同水平的经济能力引起的。但我认为更大的原因是供应问题。如果有足够的房子供每个想要房子的人居住，那么对房子的竞争就会降低。

马龙认为，对该省的居民和非居民实行差别房产税率是一条合理的道路吗?她的回答是:

我认为政府应该看看所有的选择，看看每个选择的优缺点。我认为，目前的住房危机更多的是关于住房供应，而不是税收或外国业主或外省业主。因此，我认为，为增加住房供应制定一个好的、可靠的计划，无论是在短期还是长期内，都是智囊团最好的做法，真正专注于这方面。

马龙说，非居民土地所有权的问题是一个复杂的问题。她说:“如果问题很简单，早就解决了。”

“请不要出售新斯科舍省”

如前所述，非居民土地所有权问题在新斯科舍省并不是什么新鲜事。我们省的一些(相当)老的人可能记得首歌《请不要出售新斯科舍省》(Please Don’t Sell Nova Scotia)，由彼得·普林格尔(Peter Pringle)创作，并于1974年由安妮·默里(Anne Murray)发行了一张专辑，这张专辑的名字甚至呼应了当时的一个普遍担忧。

1998年，达尔豪斯大学的学生希瑟·布雷兹写了一篇硕士论文题为“探索新斯科舍省非居民土地所有权的影响”。在信中，她列出了一些问题:

与非居民所有权相关的关注可分为几个不同的主题:经济、自然资源管理、社会和环境。世界各国和加拿大的几个省都有针对非居民业主的立法或法规……

布雷兹查阅了20世纪70年代、80年代和90年代对新斯科舍省非居民土地所有权的研究，包括已故的凯尔·安东夫特1977年在达尔豪西大学(Dalhousie University)发表的一篇较早的硕士论文，他发现在20世纪60年代末，“美国买家大幅提高了新斯科舍省的土地价格。”

然而，布雷兹指出，尽管安托夫特的工作以及其他作家在之前和之后提出的担忧，新斯科舍“尚未制定出关于非居民土地所有权的明确政策”，也没有“关于非居民拥有的土地数量的任何硬性数据”。

她写道，她自己对这个问题的担忧来自1997年的旅行，在旅行中，她遇到了沿海社区的居民，他们告诉她，“有人搬走了，把房子卖给了外地的度假者。”根据风:

居民们担心这样的土地出售会对他们社区的未来产生影响。他们的观察被布列顿角(Cape Breton)上的双语(英德)房地产标牌所强化，这代表着该省向非新斯科斯科省人的公开营销。

布雷兹对里士满县进行了一个特殊的案例研究，特别关注本系列第1部分和第2部分中详细描述的一些问题，包括将景观分割成“细分”——当时由Rolf Bouman的加拿大先锋地产公司(Canadian Pioneer Estates)——被来自德国、奥地利和瑞士的季节性居民购买。

布雷兹发现，税收账户信息不充分，但利用现有信息，他发现，在20世纪90年代末，里士满县所有房产税账户中，非居民约占17%，其中约45%是加拿大非新斯科舍省居民，24%是美国人，来自德语国家的欧洲人占30%多一点。

布雷兹总结说，该省的土地所有权数据对“土地管理和土地使用规划”很重要，土地所有者的居住信息也很重要。

她写道，非居民土地所有权的积极影响“被认为是经济上的”，而负面影响“更广泛”。

其中包括“提高对新斯科舍省人土地的评估和获得权。”然而，“购买受欢迎的海滨物业，用于社区活动的土地”也存在问题。

她还写道，“新斯科舍省的土地被转让给了一年中只在这里居住一段时间的人，他们与当地社区没有真正的利害关系。如果我们以里士满县为例，问题仍然存在:如果里士满县的全职居民很富裕，有可靠的退休基金，人均收入更高，他们会卖掉他们的土地吗?”

爱德华王子岛长期以来一直在监测土地所有权

布雷兹还研究了其他省份的法规。

她写道，安大略、萨斯喀彻温省和不列颠哥伦比亚省都有立法，试图规范非居民和外国人的土地收购，或保护农田。

但爱德华王子岛在规范土地所有权方面做得最多，通过立法确保居民比非居民缴纳更低的房产税，并防止该省大部分土地集中在个人或公司所有者手中。布雷兹指出，包括欧文在内的大地主对这项立法感到不满，并多次公开挑战它。

微风写道:

尽管在该省缴纳的税收很少，但非居民从该省居民支付的税收和服务中受益，即使他们从未涉足该省，因为“所有公共服务的可用性是提高该省边界内所有财产价值的重要因素。”[２]外国业主受益最大;除了房产税，他们在加拿大不用交税，但受益于稳定的土地市场和可获得的服务。

爱德华王子岛和新斯科舍省的皇家土地都相对较少。只有12%的PEI属于公共所有，并由政府管理，因此政府密切关注该省其余部分的所有权和税收情况。

PEI财务部发言人基普·雷迪告诉《观察家报》房地产税条例管理岛上(包括非居民)的财产税务:

如果你看一下法案的第4条，它规定了对所有非商业性房地产每100美元的评估征收1.5美元的税率。如果被评估的人是居民或居民公司，第5节为非商业房地产提供税收抵免。每100美元的课税抵免为0.50美元，使居民的省净税率达到1.00美元。该条例第24条规定了税收抵免的资格。需要注意的是，非居民并不需要缴纳更多的税(每个人的税率是每100美元分摊1.5美元)，而且居民有资格获得一项抵免，使每100美元分摊的净欠款减少到1美元。

准备还解释说爱德华王子岛土地保护法(LPA)限制不同业主可以获得的土地数量:

• 未经副总督会同行政局批准，公司或非居民不得拥有总土地超过5英亩或滨岸超过165英尺

• 任何人(包括居民)的土地合计不得超过1000英亩

• 任何公司，包括居民，其土地持有总和不得超过3000英亩

新斯科舍省没有这样的规定。如果是这样的话，北方纸浆公司就不会拥有该省42.5万英亩的土地了。该公司的最终所有者是卓越造纸公司(Paper Excellence)和印尼亿万富翁威德加(Widjaja)家族的企业帝国。2010年，新斯科省人向该公司提供了7500万美元的贷款，用于购买这些土地。

瓦格纳森林管理公司也不会总部设在新罕布什尔州的美国投资公司2006年，该公司从尼纳纸业(Neenah Paper)手中买下了Pictou纸厂。尼纳纸业是金佰利公司(Kimberly-Clark)的一个子公司，1995年，金佰利公司从原所有者宾夕法尼亚州的斯科特纸业(Scott Paper)手中买下了Pictou纸厂。

欧文公司也不像他们那样拥有该省的大片林地。

根据自然资源和可再生能源部(原土地和林业部)的数据，新斯科舍省的皇家土地数量有限。网站．“新斯科舍省只有35%的土地由该省拥有和管理，而其他省份和领土的这一比例为50-90%。”

这意味着该省65%的土地都在私人手中，这意味着任何数量的土地都可以卖给任何有钱的人，只要他们想买多少就可以买多少——至少可以买多少。

非居民土地所有权问题专责小组

这就是为什么这个问题似乎从未真正消失。休斯敦总理给他的财政部长的授权信看起来就像一个déjà似曾相识的例子。

2000年4月，首相约翰·哈姆领导的进步保守党政府介绍了比尔42岁其中包含的措施将使市政当局能够“向非居民业主征收额外的房产税”。尽管该立法在3个月后获得了皇家批准，但关于非居民土地所有权的部分并未颁布。

内阁决定“自愿规划”应该“举行公开讨论，进行额外的研究，并就这个主题提供建议。”来自私营机构的志愿人员共同承担了这项任务，非居民土地拥有权自愿规划专责小组由此诞生。2001年4月至5月间，它在新斯科舍省举行了17次社区会议，并发布了最终报告在那一年的十二月。

亚瑟·布尔是沿海社区网络的前任主席，农村社区基金会的前任主席，芬迪湾海洋资源中心的前任执行董事。他也是新斯科舍省非居民土地所有权自愿规划工作队的成员，直到个人悲剧使他退出工作队。

在一次采访中，布尔回忆说，虽然这个问题“一开始看起来很简单，但结果却完全不是这样。”牛说:

首先，关于非居民土地所有者的数据并不可靠，因为新斯科舍省的许多非居民土地所有者都有新斯科舍省代理人，他们的邮寄地址在该省。其次，许多新斯科舍省人在自己的家乡拥有土地，即使他们不住在那里，他们对应该为家乡的房产支付额外税的想法反应很糟糕。第三，布尔说，房地产行业对工作组有“非常大的影响”，“阻碍了任何形式的行动”。

他说，这是一次“密集的交战”。

有很多会议，有很多利益相关者等等，但什么都没有发生。这就是它的结果。他们解决了这个问题，但没有采取任何行动，我认为这也成为了一种有趣的案例研究，研究我们一般是如何被治理的。人们想要解决的问题有很多，但由于问题的复杂性和来自不同利益相关者的不同压力，政府内部经常出现这种瘫痪。所以他们以一种象征性的方式来处理这个问题。他们从光学的角度来处理它，然后只是希望它消失。

让社区居民

布尔仍然认为，非居民土地所有权问题应该受到密切监测，因为这对农村社区有影响:

在我看来，非居民和居民之间存在着非常重要的区别。非居民的意思是你不住在这里。如果你搬到这里，一年住12个月，你就在这里，你就是新斯科舍省人，不管别人怎么说。你送你的孩子上学，你交你的税。没有双层体系。

这与外地的人无关，而是与不住在这里的人有关……如果社区发生了什么事，他们很可能不会参与其中，他们的家在别处。但这种脱离正在新斯科舍省的所有农村地区发生。基本上，政府已经取消了对居住在农村社区的一半新斯科兰省人的服务和通讯。没有更多的沿海社区网络。没有更多的倡导。任何形式的公民参与空间都消失了。蒂姆·霍顿斯(Tim Hortons)，基本上这就是你能得到的空间。这已经是个问题了。但如果拥有土地的人要么不来，要么很少来，甚至只是在夏天来，那问题就更大了;他们不参与。 And so that’s not a good thing in terms of the whole political process.

在被具体问及向欧洲或其他地方的有钱人推销新斯科舍省房产时，布尔说，德国人在布雷顿角购买土地的问题早在20年前就已经引起了关注，当时工作组正在就是否应该对非居民征收不同的税进行咨询。

“这种情况仍在发生，”他说。“但现在一切都是全球经济的一部分，一切都更加融合了。无论是新斯科舍省、新墨西哥州还是加利福尼亚州的土地，都是一个大市场。”

“对于那些在英国、德国或多伦多卖房子的人来说，他们可以来这里退休，”布尔说。事实上，他补充说，他们将有足够的钱在新斯科舍省买一座“船长官邸”。

布尔认为，政府可以考虑的一个选择是，对与家庭收入挂钩的房产税进行退税，以平衡竞争环境。

“约翰·里斯利没有理由需要在他的土地上休息，索贝一家、乔德瑞一家、布拉格一家也一样，”布尔说。然而，与土地所有者收入挂钩的退税可能会帮助那些感受到全球经济和推动房地产市场的新自由主义政策压力的农村人。

布尔认为，考虑到房地产游说团体的力量，任何政府都不会征收高到足以阻止该省非居民拥有土地的房产税。但他希望看到该省认识到小社区的价值，并努力保护它们。

布尔说，像PEI所做的那样限制个人土地所有权，这需要“非常非常非常强大的政治意愿”。

他说:“我们必须首先声明，我们真的认为新斯科舍省的年轻人或新斯科舍省的家庭在这里扎根很重要，我们将使他们负担得起。”

但是，布尔补充说，“我不会屏住呼吸。”

尾注:

[1]每一个居住在新斯科舍省的非土著人都是定居者，所有人都生活在Mi 'kmaq人祖传的和未割让的领土上。

[２]送交财务部的问题如下:

1. 目前是否存在一种机制或系统来确定该省哪些土地所有者没有缴纳新斯科舍省的税收?如果没有，如何征收该税?(我从NS服务了解到，所有者在购买土地时披露了其居住地址，或者他们的财产被添加到2005年推出的土地所有权制度中。非NS居民自我报告这一信息。这是确定新斯科舍省哪些土地所有者没有纳税的信息来源吗?还是说，这与向非新斯科舍省纳税人征税的政策完全无关?)
2. 如果有，是什么机制?
3. 该部是否有该省土地所有者中不是新斯科舍省纳税人的百分比的数字?如果有，百分比是多少?
4. 有没有估计这项征款会带来多少额外收入?
5. 对非新斯科舍省纳税人征收的房产税是否会由征收房产税的市政当局保留?

[3]Antoft。k . 1992。税收与非居民财产所有权。给财务部的报告。爱德华王子岛省，4月19日

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