开发商正在把布雷顿角一个接一个的小区卖给讲德语的非居民?这有什么问题吗?

新斯科舍省长期以来一直是移民的热门地区，但在上个世纪，它也成为非居民——包括许多富有的美国人和欧洲人——购买房产的热门地点。[1]

几十年来，学者和历届政府一直在争论新斯科舍省的非居民土地所有权问题，该省的皇家土地相对较少，海滨被瓜分为私人财产，减少了公众进入新斯科舍省海岸线的机会。

COVID-19大流行导致新斯科舍省(包括大多数农村县)的房地产繁荣，因为来自加拿大其他地方和国外城市中心的人们都在寻找逃离拥挤地区的方法。

疫情爆发几个月后，德国杂志《明镜周刊》(Der Spiegel)爆料称，一些右翼阴谋论者正在向志同道合的讲德语的欧洲人推销布雷顿角，这为新斯科舍省非居民土地所有权的长期问题增加了一个新的方面。

在这个由三部分组成的系列中，哈利法克斯审稿人跟踪了2020年对这一问题的报道，并研究了它提出的一些复杂问题，尽管该省准备改变非居民业主的房产税率。

阅读第一部分．

这第二篇文章着眼于更多的房地产和土地开发公司或个人向讲德语的人推销布雷顿角岛，以及这种趋势是如何发展的。

咨询:这篇文章提到了否认大屠杀。

在布雷顿角(Cape Breton)的海湾(Hay Cove)，你很容易错过通往布拉斯多尔湖(Bras d’or Lake)的岔路口。

唯一的迹象是里士满县4号高速公路边上的一个无害的标志，上面写着“海滨”待售。如果你沿着标志上的箭头走，你会在一条土路上走大约一公里，到达一座有门的桥，桥通往一个岛屿。

在桥的岛侧有一个路标，表明你现在在卡特雅玫瑰大道。就在那后面，有一个很大的告示，禁止非法侵入和狩猎，上面说这个岛和它的道路是私人财产。

但“海滨出售”的标志看起来确实像是在邀请你参观，所以继续沿着卡特亚罗斯大道(Katja Rose Drive)去看看市场上有什么。

石子路两侧的树上挂着小牌子，上面写着地段号，有些树上还挂着红色的“已出售”小牌子。还有一些空地上有活动房屋。

其中一幅拍品上写着“出售/ zu verkaufen”，上面写着一对德国夫妇的姓名和联系方式。这对夫妇对这处三英亩的房产的要价是9.6万美元，这是他们当初买下它时的价格。这片土地上没有井，也没有化粪池系统，他们告诉最近询问这处房产的人，在布拉斯多尔湖附近打井找不到优质饮用水的风险很高。

沿着卡佳玫瑰大道往前走，路边有一块巨大的广告牌，上面列出了一个名为“冒险岛湖地产”的细分项目的开发阶段，该项目是加拿大先锋地产公司(Pioneer Estates)和Canec Land development Inc.的合资企业。

欢迎您来到埃文斯岛。

它被分割成129块地，大部分约两英亩，几乎全部被非当地居民的德国人买下。

开发中的道路都有德国名字，其中一条以德国组织Wissensmanufaktur(知识创造)的安德烈亚斯·波普(Andreas Popp)的前合伙人迈克尔·沃格特(Michael Vogt)的名字命名，该组织在德国透明国际的第一部分中有介绍说汇集了“一系列来自阴谋论和右翼极端主义光谱的信息和主角”。

岛上的另一条小巷以皮娅·凯斯特纳(Pia Kaestner)的名字命名，她是一位德国女性被誉为“管理者和灵魂”Wissensmanufaktur。

这绝不是Canec和开发的唯一细分加拿大先锋地产，罗尔夫·布曼从1989年开始买卖土地——主要是在布雷顿角。

从那以后，布曼的公司“细分并出售了1700处房产”，主要卖给了“讲德语的利益相关者”。

与我年龄相仿的读者可能还记得，在上世纪90年代的一段时间，人们在哈利法克斯国际机场(Halifax International Airport)降落时，会看到用德语写着“布雷顿角(Cape Breton)不动产待售”(Immobilien)的大型广告牌。

如今，加拿大先锋地产公司(Pioneer Estates)在机场的广告已经不复存在，但在布雷顿角，该公司的广告牌经常出现在路边，用德语和英语提供房地产服务，并宣称自己是“自豪的加拿大人”。

新斯科舍省房产在线显示，博曼的公司在新斯科舍省拥有250多处房产，包括里士满、因弗内斯和布雷顿角的维多利亚县，以及大陆的安提戈尼什县和盖斯伯勒县。(Property Online是新斯科舍省政府网站，显示土地所有权的转让情况。)

加拿大Pioneer / Canec的另一个大型分区位于埃文斯顿路(Evanston Road)，与另一个由该公司开发并主要出售给德国人的“赫尔穆特巷”(Helmut’s Lane)隔着下游居民区。这条小巷距离第一部分中介绍过的Golden Lake Estates小区“Beaver Lodge Estates”只有几步之遥。

通往埃文斯顿的主要道路被称为乔纳森·布曼巷。

还有一条以安德烈亚斯·波普(Andreas Popp)命名的小巷《明镜周刊》报道作为来自“激进右翼”的“末日预言家”，也出现在本系列的第一篇文章中。

在离埃文斯顿路小区不远的下游河岸上，有42块小土地供居民居住，有些还不到一英亩。有一些仍在出售，但大多数已经卖给了非德国居民。

哈利法克斯考官联系了罗尔夫·布曼，以了解更多关于他的房地产业务的信息，包括在COVID-19大流行期间和之前。以下是问题和布曼的回答，出于篇幅考虑，仅做了少许编辑:

哈利法克斯考官(HE):你是否注意到人们对德国和欧洲其他德语国家的新斯科舍省房地产越来越感兴趣?COVID-19大流行是否增加了这种兴趣和销量?如果有，你认为原因是什么?

罗尔夫·布曼(RB):在2019冠状病毒病期间，来自欧洲的销售大幅下降。事实上，这可能是我们公司20多年来最糟糕的时期。为什么?在大约18个月的时间里，加拿大严格限制国际自由行，直到最近才向欧洲游客开放。我们的客户倾向于在购买前对土地进行检查，而欧洲的潜在买家无法轻松飞往新斯科舍省，因此无法进行检查。我们认识到，居住在北美的人想在新斯科舍省购买房产时，情况并非如此，但我们对欧洲客户的经验并非如此。

他:在2019冠状病毒病大流行期间，或近年来，每公顷/英亩未服务土地的价格是否有所上涨?这个很多1.3公顷(3.2英亩)的价格为35,400美元……你会考虑布雷顿角农村地区似乎没有服务的土地(假设没有井或化粪池系统?)的平均价格吗?

RB:就像世界各地的房地产一样，由于地理位置的不同，价格可能会有很大的差异，即使是在布雷顿角……因此，很难对一公顷土地的售价做出准确的评估。

他:您的大多数客户是希望移民并永久居住在新斯科舍省的人，还是他们正在寻找一个季节性的家?或者是在寻找土地作为未来的投资?

RB:我们看到世界各地的人都想要建造一个季节性的家，有些人甚至想要移民。有些人也认为土地是一种投资，如果产权是好的，土地也经过了调查，有时就会出现这种情况。

他:你们的网站上说你们的大部分客户都是说德语的。最近几年你是否也向非德语使用者销售过产品?如果有，大概有多少比例的销售来自非德语使用者?

RB:我们把土地卖给每个人，我们有很多加拿大客户。因为我在20世纪80年代从德国搬到布雷顿角，成为加拿大居民，所以我很容易就能帮助销售给其他讲德语的人，但根据我自己的生活和工作经验，我们没有理由跟踪加拿大客户与国际客户的比例。

他:你们的标语上写着"自豪的加拿大人"但德语不是加拿大的官方语言。你认为这是矛盾吗?

RB:作为一个选择来到加拿大并将加拿大作为永久家园的人，“自豪的加拿大人”这句话对我来说非常重要。我们公司的员工主要是加拿大人，98%的时间都是与加拿大承包商和商业伙伴合作，包括道路建设、工程、测量、房屋建设、景观美化等。事实上，我的大多数家人都是加拿大人，要么是因为出生在加拿大，要么是作为永久居民在这里生活后成为了加拿大公民……我们的标识中使用德语，总是伴随着完整的英语翻译，这是对加拿大多元文化现实的庆祝。

他:你们在埃文斯岛的开发项目中有不会说德语的人吗?

RB:当然，在埃文斯岛和其他许多开发项目中，也有不讲德语的人。其中一位甚至是当地居民，最近刚刚修了一条通往他预定建筑地点的道路。还请注意，在许多情况下，非居民业主拥有一块土地一段时间后，它通常会被卖回给加拿大人。

他:在埃文斯顿路，有大约40个非常小的房产直接在下游居民河岸。这些够大吗?如果不是，它们会被用来做什么?例如，这条河岸的开发是否会给河流带来环境风险?如果会，您建议采取哪些缓解措施?

RB:…你所指的小地块总是与邻近的较大建筑地块一起出售。这些小块土地被称为渔民保护区，历史上渔民会用它来取水，也会把他们的船和设备存放在那里。这些地块从未用于任何重大建设，通常只用于建造凉亭和取水通道。为了避免任何潜在的负面环境影响，我们通常在该地区的一个分区建造一个单一的船下水，所有的业主每年都可以用它下水一次，然后把它停在自己的房子前面。因此，我们从未遇到过任何重大的环境风险。

尽管布曼表示，埃文斯岛开发项目中有“不会讲德语的人”，还有一名“当地居民”正在小区内建造房屋，但Property Online显示，小区内绝大多数土地所有人都是非居民，地址在德国。

2020年，安德里亚斯·波普告诉考官Wissensmanufaktur与加拿大先锋地产合作超过10年。

然而，布雷顿角的几名线人强调，布曼并不认同第一部分中描述的安德烈亚斯·波普和伊娃·赫尔曼的政治观点。

《观察家报》于10月7日向布曼发送了一份后续问题清单，包括他是否与Golden Lake Estates公司合作或有任何联系，为什么在他的一个分区中有一条写着安德烈亚斯·波普名字的车道，以及他是否从去年媒体关于布雷顿角存在右翼阴谋理论家的文章中感受到任何影响。

博曼在回复中写道:“金湖地产是我们的竞争对手。我们没有以任何方式与他们合作，也没有任何联系。”

他说，因为加拿大先锋地产公司(Canadian Pioneer Estates)在过去30年里修建了70多条道路，所以公司用“朋友、家人、员工和许多其他人”的名字来命名这些道路，有时也用客户的名字来命名。

布曼说:“15年前，安德里亚斯·波普是我们的客户之一，因为他当时在该地区拥有土地，所以他提出了这个要求，这条小巷也因此得名。”“在过去的10多年里，他显然卖掉了他的土地，并没有拥有以前从我们这里获得的土地。去年，我们确实把安德烈亚斯·波普巷的标志拿下来了，事实上，我们已经要求更改这条巷的名称，并询问了市政当局，告诉我们这一过程是如何发生的。”

Bouman继续说:

因为我已经在布雷顿角生活了30多年，我个人并没有因为去年《明镜周刊》的文章而受到任何负面影响。布雷顿角是我的家——我在这里建立了生活，并在这里养育了我的加拿大家庭。我在布雷顿角的朋友和邻居都认识我，知道我是怎么回事，也知道我有多爱布雷顿角和加拿大。

不幸的是，我从德国社区的其他人那里听到，他们担心任何与德国有联系的人都与某些人的观点和意见有关。

吸引右翼准备者

另一家向讲德语的人推销布雷顿角的房地产公司是远东属性”,你在加拿大征地的合伙人”。

F.E地产的老板是弗兰克·埃克哈特，他明镜周刊这样描述在德国有极右倾向的“Reichsbürger”(帝国公民)运动。据德国公共电台报道， Reichsbürgers否认了纳粹德国垮台后发展起来的现代德国国家的合法性。

《明镜周刊》称，埃克哈特发送了否认大屠杀和宣传纳粹意识形态的电子邮件在这里关于他的生存主义或准备者的观点，以及他的外表促进了这些观点德国电视而且在线．

堪称"的网站吹嘘布雷顿角的生活乐趣，“没有wi - fi，疫苗接种，5G，免费学习，不需要上学，在大自然中，这几乎是其他地方没有的”，以及“志同道合的人的网络”。

的网站为他在里士满县格兰德河的“布雷顿角生态村”提供了一长串“规则、条款、条件和免责声明”，包括:

“布雷顿角生态村”的场所只有在我的明确许可下，并在我或我的一名员工在场的情况下才能进入。

只有事先安排才允许参观。

凡已通过我公司购买物业的客户，均可免费上门咨询及参观。所有不符合资格的访客，将收取一次性检查费$500加15%的税。这个金额将是完全抵消购买价格后可能收购我公司的一个区域，并将退还。

2020年8月，加拿大德国工商会(Canadian German Chamber of Industry and Commerce)加拿大业务支持部门经理雷娜特·塞德迈尔(Renate Sedlmeier)告诉《观察家报》，她的德国商业客户被媒体报道的阴谋论和极右翼理论家向欧洲志同道合的德语人士出售土地的报道“摧毁”了。自1968年以来，加拿大德国工商会一直在帮助德国和德国公司在加拿大建立业务。

赛德梅尔还表示，她曾收到过几次抱怨，称埃克哈特对德国客户的土地定价过高。

2020年夏天，CBC的汤姆·艾尔斯报道报道一对德国夫妇一直在寻求移民加拿大，他们发现自己在布雷顿角寻找土地的过程中与埃克哈特有电子邮件联系。这对夫妇告诉艾尔斯，埃克哈特给他们发送了带有纳粹宣传内容的电子邮件，“除其他外，还向二战中的德国人致敬，并否认有600万犹太人在大屠杀中丧生。”

在媒体报道了埃克哈特的政治观点后，破坏者在他的一些F.E.房地产销售标志上涂上了卍字符，2020年8月28日，他圣彼得办公室的一扇窗户被打破了。

9月2日，埃克哈特发了一封充满挑衅的电子邮件——满是各种大小的红、黑、蓝粗体字体——询问他是应该把数千美元的赔偿金账单寄给我还是寄给加拿大广播公司。

埃克哈特问我为什么不写一篇关于圣彼得大教堂8月28日“水晶之夜”的文章。

水晶之夜-“碎玻璃之夜”-是给一系列大屠杀的第一次1938年11月9日至10日晚，纳粹杀害了近100名犹太人，破坏并摧毁了他们的房屋、企业和犹太教堂，随后逮捕了3万名犹太人，并将他们送往集中营。

为了这篇文章，《审查员》给埃克哈特发了一封电子邮件，询问了他的房地产业务的几个问题，他是否购买和开发了针对特定市场的房产，并询问他是否仍然坚持他的一些房地产标志被破坏和水晶之夜之间的比较。[3]

他还没有回答。

埃克哈特似乎已经更换或修复了他所有被破坏的标志，新的标志在里士满县的主要干道两侧很常见。

房产在线显示，F.E.地产在该县只拥有四处房产，而且都在他的家和里士满县格兰德河的“生态村”附近。

埃克哈特没有回答有关他的房地产业务的问题，但这对德国夫妇出现在了汤姆·艾尔斯的CBC故事他抱怨埃克哈特给他们的土地要价是评估价值的八倍。

那么问题是什么呢?

当然，持有极端主义观点或传播阴谋论，向外国买家出售土地，或向买家(无论他们是居民还是来自另一个大陆)收取过高的价格，在新斯科舍省或加拿大其他任何地方的房地产都不违法。

在新斯科舍省向特定的国际市场营销房地产，在“加拿大的海洋游乐场”中当然不是什么不同寻常或新鲜的事情。

有些人认为，农村地区将从国际土地销售中受益，来自任何地方的有钱土地所有者都是一件好事，无论他们是想在自己购买的土地上建造新住宅，还是只是季节性地参观他们的新斯科舍省房产。

今年9月25日，蒂姆·休斯顿总理政府宣布该省将花费250万加元“帮助新斯科舍省吸引来自加拿大各地和全球的新移民，以支持新的省级移民和移民目标。”

的新闻稿新斯科舍省劳工、技能和移民部长吉尔·巴尔瑟(Jill Balser)表示，新的营销活动将展示新斯科舍省的“自然资产，并向世界证明为什么新斯科舍省是一个学习、工作、生活和抚养家庭的绝佳地方。”

它继续说:

正如部长们的任命书所指出的那样，政府的一个关键优先事项是经济增长。到2060年，该省将把新斯科舍省的人口增加一倍，达到200万，平均每年吸引2.5万名新居民。

但是，正如本文和本系列第1部分所报道的那样，许多在新斯科舍省部分地区(如里士满和因弗内斯县)购买土地的人都是非居民，而且审查员无法找到任何证据表明他们打算搬到这里生活和“养家”，或者通过移民程序来允许他们这样做。

事实上，这片土地正在被欧洲说德语的人宣传为一个安全的地方，作为他们的资本，作为一个投资,或者是一个度假的地方，而不是一个来加拿大生活的地方，一个新家。

在德国，Golden Lake Estates是这样宣传其布雷顿角房地产的:

你是在寻找一个安全的避风港还是度假屋?在我们这里，您将找到一系列精心挑选的酒店。

在他们的视频中，安德里亚斯·波普和伊娃·赫尔曼向讲德语的欧洲人宣传布雷顿角，称其为他们可以暂时从自己的国家寻求庇护的地方，他们声称，数百万非白人难民(他们称之为非法移民)正在泛滥，他们大部分来自饱受战争蹂躏的国家。

如本系列第1部分所述，在2020年5月的视频，波普告诉他的听众，他们不需要永远离开自己的祖国，只要等到欧洲的问题“解决”。

不过，没有什么是违法的。

这个问题似乎也没有引起里士满县市政委员会的任何关注。

《审查员》向里士满县监狱长阿曼达·蒙布盖特(Amanda Mombourquette)询问了该县农村分区开发的监控情况，以及市议会是否曾提出过主要面向讲德语的欧洲人开发和销售房地产的问题。

蒙波盖特回答说有规章制度规管分区规划，以及东区规划委员会管理这些服务．[4]非居民的税率没有区别，只有两种标准税率，一种是居民税率($。100元前评税81元)及商业评税(每100元评税2.11元)。

“我们还没有就主要面向讲德语的欧洲人或任何特定群体开发和销售房地产的问题进行过任何具体讨论，”蒙波奎特说。

布雷顿角的消息人士告诉记者，他们担心这一趋势正在推高土地价格，这将使当地人或年轻家庭无法负担得起土地。

但市政当局将从房产价格上涨导致的房产税增加中受益。

据房产评估服务公司(Property Valuation Services Corporation)发言人莎拉·赫林(Sarah Herring)说，住宅房产评估会分析至少12个月的销售交易，包括单个房产的销售价格，以及同一地理区域内类似房产的销售价格。和:

一般来说，估价上升最常见的原因是该地区房地产市场的增长(不仅仅是单一的价格更高的销售)，或者对房产的改进(例如，翻修)。

因此，如果一个新的分区以高价出售多处地块，可能会导致更高的评估，从而为总能使用这笔钱的市政当局带来更高的税收收入。

这又让我们回到了“那又怎样?”是否有理由担心新斯科舍省的非居民，来自省外和国内的人在该省抢购土地，即使他们从来没有打算搬到这里，扎根，成为当地经济和社区的一部分?

这是一个巨大而棘手的问题，在新斯科舍省已经争论了几十年。这是本系列下一篇也是最后一篇文章的重点。

尾注

[1]居住在新斯科舍省的每一个非土著居民都是定居者，所有人都生活在米克马克人的祖先和未被分割的领土上。

[２]记者随后向罗尔夫·布曼提出的问题没有得到回复:“我还想问一下，您是否与金湖地产合作，或与之有任何联系?还是说，你们是完全独立的、甚至是“相互竞争”的房地产和开发公司?考虑到Andreas Popp Lane与Golden Lakes Estates的前身Cape Breton Real Solutions的关系，我在埃文斯顿的CANEC / Canadian Pioneer地产上看到Andreas Popp Lane有点惊讶。波普先生在你的埃文斯顿庄园拥有土地吗，还是他曾经在那里拥有土地?另外，在去年《明镜周刊》关于安德里亚斯·波普/伊娃·赫尔曼和弗兰克·埃克哈特的文章之后，你是否看到或感受到任何负面影响?如果是这样，我将非常感激听到这个消息。”

[3]10月24日通过电子邮件发给弗兰克·埃克哈特的问题包括:

1. 您是否发现COVID-19大流行增加了人们对您的F.E.房地产销售业务的兴趣，从而增加了人们想要搬到布雷顿角并居住的兴趣，还是降低了兴趣?根据你的发现，你能详细解释一下为什么会这样吗?
2. 你会像其他房地产/土地开发公司一样，先买地后卖地吗?
3. 你对卖给说德语的人特别感兴趣吗?还是对你卖的土地感兴趣的人?
4. 你对销售对象有选择吗?如果有，你的标准是什么?你希望在布雷顿角建立一个志同道合的社区吗?
5. 去年你的招牌被破坏后，你给我写了一封邮件，说这是“水晶之夜”，警察找到罪犯了吗?你得到补偿了吗?你仍然认为这种与水晶之夜的比较是合理的吗?

[4]审查员于10月14日给东区规划委员会主任发了一封电子邮件，其中列出了一系列问题，涉及该地区的分区开发、对财产税的影响、对野生动物栖息地和水道的影响，以及此类农村开发的正面和负面影响。他没有回复邮件。