哈利法克斯的公寓楼。-图片:赞恩·伍德福德
根据加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)的最新数据，理论上哈利法克斯比一年前更容易找到一套公寓，但皇家公司表示，该市仍需要更多的单元来满足需求。
CMHC发布了其年度报告租赁市场报告周四为加拿大主要中心举办的活动。该报告基于2020年10月进行的一项抽样调查，调查对象是拥有三个以上单元的出租建筑。
今年哈利法克斯的调查结果：租赁空缺率来自去年创下了1%的新低到1.9%。不过，根据CMHC的数据，今年的平均租金也上涨了，达到了1170美元，上涨了4.1%。根据加拿大的去年的数据在美国，平均租金为1113美元，这意味着实际涨幅为5.1%。
按单位类型，根据CMHC：
- 《单身汉》:空置率1.8%，平均租金865美元(上涨6.5%)
- 一居室:空置率1.9%，平均租金1016美元(上涨5.9%)
- 两居室：空缺1.9％，平均租金$ 1,255（上涨4.4％）
- 三间及以上卧室:空置率1.8%，平均租金1455美元(上涨4.7%)
CMHC经济学高级分析师Kelvin Ndoro在报告中称:“尽管租房市场有所缓解，但仍然紧张，需要增加供应。”
CMHC表示，由于城市大学的国际移民数量和虚拟课程下降，2020年需求较低。但是，下降的需求是部分抵消的“纪录销售的房屋资料”和增加的剧额迁移。
“COVID-19措施严重影响了主要的租赁市场驱动因素。今年迄今为止，2020年1月至6月期间国际移民下降了55%。”哈利法克斯六所大学中有四所的全日制学生入学人数下降，更多的学生选择兼职。”
在半岛南端——“学生高度集中的地区”，空置率最高，为3.7%。
报告称:“这凸显了主要大学提供在线课程的影响。”
半岛的空置率为2.2%。
CMHC表示:“100个以上单元的建筑的空置率也显著增加，其中大多数位于半岛。”“远程工作安排和半岛酒店较高的平均租金都可能是导致通勤的原因。”
尽管空缺增加，但租金上升，以及CMHC属于Covid-19的现象。
报告称:“由于新冠肺炎疫情，流动性可能降低，在政府收入支持的帮助下，租户接受租金上涨的可能性增加。”
该调查是在省政府启动追溯性临时2%的调查之前完成的每年上限租金增加。
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本文的一些上下文是有帮助的。首先，你必须了解“平均租金”是如何计算的。CMHC打电话给大型公寓楼的业主，问他们“你们平均一间卧室的租金是多少?”2个卧室的租金?等。随着新建筑的建造和开放，这些数字被加到平均值中。这自然会不成比例地增加平均租金，因为新建筑的租金(每单元至少1700美元)反映了成本的增加以及当前债务的价格。新建筑数量越多，新单元扭曲“平均租金”数字的可能性就越大。
所以她是一个类比。如果你开着一辆新的宝马(BMW)开进了沃尔玛(Walmart)的停车场，该停车场内汽车的平均价值将会上升，但这并不意味着你的2015款雪佛兰(Chev) Cobalt的价值会发生变化。沃尔玛停车场里一辆车的平均价值真的意味着什么吗?这会影响你买车的决定吗?
该数据也必须用一粒盐进行。Ideally, the only true number to look at is “same store sales”, which tracks the year of year increase of rental rates in a consistent universe of apartments (i.e., you track the same 50,000 apartments and dont add in the results from new construction). CMHC can do this, but for some reason doesnt offer this data up. Perhaps its not as sexy?
过去的数据表明，同样的商店销售额增长平均每年1.0至1.5％，虽然过去一年或两者没有问题加速了。那么为何不？北达荷茅斯的“经济实惠”租赁公寓楼刚刚获得了25％的财产税评估。Add to that HRM’s 1.9% increase in tax rates, and the taxes for this building are slated to increase 27% in 2021. Of course I will stimulate the economy and retain property tax consultants to beat this assessment value down, but it dont think it will be possible to keep it under 10%.
因此，省级房租上涨上限将产生几个影响。首先，租户将失去流动性，因为他们担心离开一个租金管制的公寓——因为新公寓将在市场上挂牌。这有点像财产税上限，它扭曲了单一家庭的税单，迫使新居民比住在隔壁的老居民支付更多的税，而隔壁的房子有相同的市场价值。其次，房东会停止翻新和修理装饰性的东西(防火和安全问题应该一直得到解决)，所以房屋的质量会随着时间的推移慢慢下降。只要租金控制不适用于新建筑，我就看不到新住房开工的重大变化(除非移民数量急剧下降或利率飙升)。房东一开始会把新建筑的租金定得尽可能高，因为他们不知道这个上限会持续多久——这将进一步扭曲未来的平均租金增长(有趣的事实，目前正在建设的4900套公寓几乎占该市场公寓总存量的10%——哈利法克斯在人均住房产量方面取得了惊人的成功，是加拿大新建租赁住房的头号市场。
对于较旧的公寓而言，它几乎保证了最高租金增加2％将是新的最低限度，因为房东担心不断增加的租金将让您随着时间的推移留下 - 税收，保险等越来越大的风险以通货膨胀或2％的帽子超出率。这是一种诱导租金的形式，因为多年来，许多房东（我所包括的人）在一些租户上没有增加租金。现在，我们必须。
旧建筑2%的上限是合理的。我从2014年起租了一栋老房子，我的租金比我2020年的租金上涨了20%。每年2%的复利增长就是14%。
14.8%