2020年1月11日，周六，哈利法克斯的哥廷根大街上，一只起重机。照片:赞恩伍德福德
哈利法克斯的公寓出租空置率降至1%的新低，低于多伦多、蒙特利尔和温哥华。
加拿大抵押和住房公司（CMHC）周三发布了2019年秋季租赁市场调查报告。根据10月份进行的一项年度调查，这些数字代表拥有三套或三套以上公寓的私人公寓。
去年的空置率为1.6%，低于自上世纪80年代末CMHC开始跟踪这一数据以来的水平。
急剧下降的空置率使得哈利法克斯的平均租金上涨了3.8%，达到1113美元。
以下是它如何按单元类型进行分解：
- 单身公寓目前的平均租金为812美元，空置率为1.3%
- 一间卧室的租金平均为959美元，空置率为1%
- 两居室的租金平均为1,202美元，空置率为0.9%
- 三居室的租金平均为1390美元，空置率为1.2%
“这些数字对于我们的负担能力和我们正在努力建设的完整社区来说都是非常糟糕的，”康纳说。韦伊·梅森周三说。
“这是无法避免的。这确实强调了我们面临着住房危机。”
在梅森区、南端和哈利法克斯市中心，CMHC表示，尽管供应量增加了7%，但空置率下降了0.7个百分点，至0.4%。
梅森一直主张哈利法克斯从省政府手中收回提供住房的责任，预计明年某个时候会有一份报告。他说，一些省级政客一直将住房危机归咎于市政当局。
梅森说：“自由主义者联盟（MLA）拉比·库苏利斯（Labi Kousoulis）一直在告诉我们地区的人们，人力资源管理不允许建筑速度足够快，也不允许建筑足够大。”。
“我们现在不仅在以前所未有的速度建设，而且我们还有数千个在七、八、九年前就被批准的单元，这些单元甚至还没有建成。”
CMHC的报告称，目前该市在建的房屋数量达到创纪录的4000套，去年竣工的房屋数量超过1000套，但新增的供应量无法满足需求。
“由于需求增加，空置率继续下降，尽管租金供应持续增长，”报告称。
报告将需求的增加归因于人口统计，就像过去几年一样。老年人正在缩小规模，开始租房，失业率下降，省际移民和国际移民增加。
报告称:“尤其是来自国际移民的人口增长，是近年来出租公寓需求上升的一个重要因素。”
“事实上，自2016年以来，超过18000名新的永久居民已在哈利法克斯地区定居。”
房地产咨询公司特纳·德雷克（Turner Drake）负责规划和经济情报的副总裁尼尔·洛维特（Neil Lovitt）表示，没有证据表明人口增长正在放缓。
洛维特认为，如果新来者开始买房而不是租房，可能会缓解租房危机。
他说：“如果你是临时来的，或者你来自另一个国家，你可能会在找到自己的脚后立即租房，但很多移民到加拿大的人通常都带着拥有住房的希望或梦想。”。
“对于目前的租赁情况来说，这可能有点可取之处。”
洛维特说，哈利法克斯的空置率超过了过去几年多伦多和温哥华的水平，这让租房市场的人感到“不安”。
“现在哈利法克斯的空置率差不多，甚至更低，我们可能会看到房租全面大幅上涨，”他说。“这对未来几年的租房者来说真的不是什么好兆头。”
在解决方案方面，洛维特说，省政府可以继续向有需要的人发放租赁补给品提供住房的首选方法-或者它可以提高社会援助率，但这些只是权宜之计。
洛维特说：“归根结底，如果你只是在补贴需求，这最终会渗透到建筑业主和运营商的口袋里。”。
唯一的长期解决办法是建造住房。
洛维特说：“在过去的几十年里，我们很幸运，在人力资源管理领域，私人市场能够提供大部分这方面的服务。”。
“我认为我们现在已经到了一个不可能的地步，公共部门必须以相当重要的方式介入。在加拿大的大多数主要城市，几乎都是这样。”
梅森同意。
“如果我们要保持每年2%的人口增长率，这意味着市场需要一段时间来适应，”他说。
“显然，我们需要政府对经济适用房进行直接投资，以形成经济适用房。”
周三，新斯科舍省民主党发表了一份由哈利法克斯-尼德汉姆法律顾问和住房发言人丽莎·罗伯茨(Lisa Roberts)发表的声明，呼吁执政的自由党采取行动。
罗伯茨写道：“自由党政府可以做一些事情，帮助人们找到一个负担得起的居住地。”。
新民主党呼吁控制租金、短期租赁规定，并支持非营利、合作和公共住房的发展。
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一个朋友一周前登广告租了一套公寓，接到了100个电话。
与此同时，我在硅谷有栋房子想卖掉。没人要，也不是豪宅什么的。一切都归结于地点。
我想知道短期租金立法会增加多少空置率？
最近发表的一项研究表明，哈利法克斯半岛大约2.5%的房屋是短期出租的。如果大部分都被禁止，空置率可能会增加三倍。
我希望能尽快就此写一篇文章，但长话短说:空置率根本不会有太大变化。
CMHC的数据只包括一级市场——拥有三个或更多单元的建筑。许多airbnb(很可能是大多数)并非在这些建筑内，而是在两套公寓或整栋房屋(二级市场)内。
也就是说，会有更多的公寓可供出租，所以找房子的人可能会更容易一些。
谢谢，赞恩。我对这些数字很好奇，所以很高兴知道短期租金不是空置率的主要原因，尽管我仍然完全支持他们的监管。
该省可以做的另一件事是提高最低工资，使住房更便宜。当你赚到足够多的钱时，租金的上涨就会变得更容易承受。我很想知道物业管理公司给自己员工的工资是多少。如果他们自己的员工赚不到足够的钱住在他们租的房子里，那么他们基本上就得依靠别人来补贴他们的生意。哈利法克斯过于依赖外来资金。
Tempa
仅仅因为人力资源管理部开始管理短期租金，并不意味着房东们会停止这样做。如果这比长期租赁更有利可图，他们只会将额外成本纳入他们的商业模式。
我认为这是“以上所有”的结合。短期租赁正在对市场产生影响，但不是驱动力。我认为哈利法克斯正在成为一个提供良好生活质量的中型城市。向哈利法克斯的移民反映了这一点。大多数省份70%的人口生活在大城市。哈利法克斯占了纳斯省的近50%，所以我们应该看到更多的人从迪格比、霍克斯伯里港等地来哈利法克斯，获得大学教育、工作机会，如果你退休了，离医疗中心和机场更近。
在过去三年里，哈利法克斯已经有24500名新居民搬到了这座城市。如果每个新家庭有2.45人，那么我们将需要1万套新房子和公寓来容纳他们。这与过去几年的住房生产高峰相吻合，所以如果我们想要踩水，建筑行业在未来将不得不全力以赴。
我继续对我们所看到的建筑水平感到惊讶，这都是由于终生的低利率。如果利率上涨太多，上帝会帮助我们的，因为许多项目的经济效益将停止发挥作用。发展的可行性很简单:投资者需要在他/她投资的抵押贷款利息成本之上的回报。如果一个公寓花费250000美元(是的,这是一个实数这些天)和抵押贷款基金是3%,那么他们很可能会需要一个5.5%的回报率,让它值得冒这个风险(和识别作为替代他们可以购买债券和去海滩),然后他们需要250000美元每年x 5.5%或13750美元(每月1145美元)后,所有费用。在这个价位范围内，经营一个新的公寓单元每年大约需要5500美元，所以平均租金需要大约1600美元每月。如果每套公寓的价格是30万美元(多伦多是40万美元，哈利法克斯的高端建筑是30万美元，而且价格还会更高)，那么平均租金需要是每月1875美元。
CMHC数字均基于平均值。索比停车场的汽车平均价值是一个有趣的数字，但它不能帮助你理解新车的成本。
人力资源管理能做什么？
–使其市政计划保持最新，以便我们不断提供新的开发项目。
——保持合理的开发费用水平。
-制定立法对AirBnB征税，并将其限制在合适的地区(而不是郊区的单一家庭住宅)。在BC省，他们用税收来资助更多的经济适用房。
租赁补足可以是一个有用的ST修复，但不是一个长期的。我们需要一个更强大的非营利部门，能够建造自己的和运营高质量的混合收入经济适用房项目，能够提供长期的负担能力。旧的100%补贴单元的模式行不通，因为基本维修的长期成本确保了大楼总是处于资本不足的状态，需要更多的资本补贴。
-不实行租金管制。所有的文献都说，它关闭了新住房的供应(在加州伯克利，你可以看到50年的租金控制带来的影响——为不愿搬迁的大学教授提供补贴价格的破旧住房)。它不工作。
我的想法