新建的会议中心已经成为该市的财政灾难

该市预计今年在哈利法克斯会议中心的账户上会有180万美元的赤字，但这个数字几乎翻了一番，达到350万美元。修正后的账目分析(上图)显示，10年后预计的589万美元盈余现在是1778万美元赤字．这是2367万美元的波动。

修订后的数字载于一名城市工作人员向哈利法克斯议员报告；这份报告将在下星期二的地区理事会会议上讨论。

“保守的假设”失败了

这个城市对会议中心的分配一开始就是一场被操纵的游戏。会议中心位于更大的Nova中心综合体，包括办公大楼、酒店和停车场;省和市共同从Nova中心开发商乔·拉米亚(Joe Ramia)那里租下了会议中心(50/50)。租金用于支付会议中心的资本成本、债务和利息;除此之外，政府还将承担会展中心经理东Events的运营赤字。

这座城市为支付会议中心一半租金的计划很有创意。诺瓦中心的房产被认为是一个特殊的区域，所有来自该房产的房产税收入都被用于支付城市在会议中心的租金份额。

正如我之前指出的，这不是财产税——尤其是对商业房产征收的财产税——应该发挥的作用。从城市其他商业地产征收的财产税进入城市的一般基金，用于支付各种各样的公共需求——警察和消防服务、娱乐、道路等。

操纵游戏，让Nova中心的税收只用于会议中心的租金，这在哲学上是不诚实的，但这让政客和城市管理者可以宣称会议中心会自己买单。

在实践中，它是这样工作的。会议中心账户(名为Q521)被创建，资金来自开发建设过程中Nova中心遗址征收的财产税。该帐户的资金筹措和支出的详细情况首先在一份工作人员报告中说明2012年7月12日：

尽管自2010年12月以来，经济环境已经发生了相当大的变化，但新建一个会议中心的商业理由仍然很充分。市政府分担成本的资金策略是将整个会议中心场地的税收直接转移到一个储备，并从这个储备中支付人力资源管理部门分担的租赁和运营成本。由于人力资源管理致力于其成本份额，这一策略依赖于对现场税收收入的预测。

从财务上看，该场地的物业税流有望支付该设施的年度租赁成本。周围房产的评估价值也有潜在的增长。根据工作人员的分析，该项目很可能在不影响现有项目和税率的情况下获得资金。然而，与任何这种规模和范围的主要项目一样，存在风险。考虑到该设施在未来几年内还无法完全建成，这是不可避免的。因此，人力资源管理人员进行了尽职调查，并在《协议备忘录》中列入了若干要点，以确保这些风险得到缓解:

税收收入。会议中心场地的评估价值由PVSC确定，直到该建筑完成并投入使用后才能确定。这也将部分取决于入住率。保守地说，人力资源管理人员基于现有的类似商业空间的预测评估，并在早期使用70%的入住率，随着时间的推移而增长到85%。预计过去5年的评估增长率为趋势的75%。

付款延迟．为了解决整个项目在会议中心开放时没有基本完成的风险，与省政府的协议允许人力资源管理部门将其年度支付的25%推迟10年。

备用资金储备．即使使用保守的假设，在项目的整个生命周期内，该场地的预期收入也大大超过了会议中心对人力资源管理的成本。然而，由于收入会随着时间的推移而增长，在最初几年存在现金流风险，因为成本在协议的整个生命周期内相对稳定。在不太可能发生的情况下，有一段时间累积的收入不足以覆盖累积的成本，人力资源管理可以使用另一个储备的资金，如战略增长储备。

这就是所谓的“保守假设”。

出现了什么问题

无论如何，这些详细的假设都是失败的。

最引人注目的失败是预期中的财产税。正如周二的员工报告所解释的那样:

自2010年以来，哈利法克斯市中心有大量写字楼建设，导致空置率高于预期，办公租金面临下行压力。因此，市中心写字楼市场的估价非但没有像预期的那样增长，反而下降了。

记住，当2012年会议中心融资计划被采纳时，该市希望进行持续评估增长根据2007年至2012年的年增长率的75%计算。这被宣传为保守的假设．然而，实际评估价值却大幅下降。

我问了市政府工作人员，Nova Centre综合体的预期评估价值是多少，以及这笔钱将如何转化为会议中心基金的财产税。当我得到这些数据时，我会更新这篇文章。

但是这份工作人员报告说，这个建筑群目前的评估价值是2亿美元，显然远远低于预期。此外，开发商乔·拉米亚(Joe Ramia)对这一评估提出了上诉，称即便是这样也太高了。

较低的评估价值意味着今年的税收收入比计划少了90万美元。(加德纳·品福德(Gardner Pinfold) 2009年的一项经济影响评估显示，诺瓦中心每年的财产税收入约为330万美元，但我不知道这个数字是否被纳入了该市的计划。同样，当我了解到更多信息时，我会更新这篇文章。)

未来几年的情况也不容乐观。解释员工报告:

诺瓦中心的税收收入不足，加上会议中心的运营成本较高。在2017/18财政年度(截至4月30日)，会议中心的运营成本预计为640万美元。

然而，这其中的大部分是各省的责任。值得注意的是，其中包括100万美元的“奖励因设施延迟开放而处于不利地位的会议参与者的奖励”——那些在新会议中心预定了会议，却发现由于建设推迟而不得不取消会议的组织，在建筑完工后被支付了一笔费用(我猜是免费预订)来重新安排会议。

另外400万美元的省级成本用于未指明的“持续运营成本”。我猜大部分的成本都与旧会议中心的收入锐减有关，但我相信也有一些成本与过渡到新设施、购买新软件等有关。

在本财政年度，纽约市只承担一半的年度租赁费用——456956美元，以及自2018年3月31日会议中心“实质性竣工”(即一个月)以来产生的一半费用——188,115美元。因此，今年该市的总账单为64.5万美元。

然而，“一旦最终信息公布，人力资源管理部门可能要支付高达150万美元的资金和小件物品成本，”员工报告指出。

此外，去年East活动的费用高达30.15万美元。这是针对“两个未在[原始协议]中出现的项目(ICT外围设备和治理)和一个超过[协议]中金额的项目(销售和市场营销)”。所要求的金额是Events East支付的合法支出。”

最后一点:会议中心基金预计在第10年出现1778万美元的赤字，这本身是基于一个乐观的假设，即“评估价值将在第5至7年开始恢复”，这意味着市中心的商业评估将增加，Nova中心的入住率最终将达到85%。没有明确的理由认为这两者都是不可避免的，甚至是可能的。

事情可能会变得更糟。