Port Wallace Gamble：房地产热潮符合新斯科舍省的有毒矿山遗产

这是一个关于从新斯科舍省历史悠久的金矿的有毒遗产的故事，其公民将支付数百万美元来尝试清理，以及如何在这些网站中的一个污染 - 仍然存在蒙图尔今天影响着我们。

这是一系列三篇文章的第二种（见第1部分）这里）关于历史悠久的金矿，即苏格兰斯科舍省，看着旧金矿业网站的污染是如何影响计划在人力资源管理的大型新的细分市场的计划。

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在那里的几年里，克莱顿开发公司(Clayton Developments)雄心勃勃的计划进展顺利。该公司计划在华莱士港(Port Wallace)占地数百英亩的森林和湿地，新建一个大型住宅小区。

乍一看，它看起来像一个新的细分的理想场所。至少我想象它通过开发人员的眼睛。

Port Wallace位于Waverley Road和Forest Hills延伸之间，距离烧台和达特茅斯的横穿不远，距离哈利法克斯机场有良好的公路。而开发网站似乎是一个可爱的自然设置，靠近查尔斯湖和石英公园的游泳池。

即使邻近社区的一些居民已经表示担忧关于新分区可能带来的几个负面影响，看起来似乎没有什么能阻碍克莱顿对华莱士港的总体规划。

然后事情发生了变化。我会讲到的。

第一个背景。

人力资源管理部门最初在其2006年区域规划中将华莱士港确定为一个潜在的发展区域。自那时以来，它进行了一系列研究，以评估其发展潜力和潜在问题。

一种研究2013年的AECOM看着港华勒地区的细分会在Shubenacadie Lakes Sub-datershed上进行的可能影响。

在这个小流域的中心是查尔斯湖。AECOM的报告指出，查尔斯湖在湖泊系统中特别重要，因为它是向南北排放水的源头湖:

历史报告表明，其大约60％的排放流向威廉和湖泊托马斯，弗莱彻和盛大。剩下的40％的排放从查尔斯湖流向湖泊米马克，并最终在哈利法克斯港到达特茅斯海湾。

AECOM还发现，“影响水质的主要人类活动是小流域内开发导致的土地利用变化。”在过去的半个世纪里，达特茅斯湖周围的湖泊如雨后春笋般出现，湖泊的岸边挤满了居民，任何目睹过湖区水质恶化的人都不会对此感到惊讶。

雨水

该报告提到了湖泊中的“营养负荷”问题，这是由林地转为住宅用地和安装化粪池造成的。报告还指出，华莱士港“未来的高密度发展”需要“雨水管理”来控制径流水的数量和质量。AECOM预测，如果没有雨水管理，查尔斯湖的悬浮固体将增加40%，并警告称，需要进一步的分析来验证这些预测。

艾奕康科技结论“如果雨水得到有效管理，华莱士港可以在开发的同时保持可接受的湖泊水质。”

与那个盒子勾选，2014年3月，哈利法克斯委员会正式启动了“港华莱士二级规划”的过程，以评估该网站，准备基础设施计划和土地使用规划文件，并将公众随着形成的形成而聘用华莱士港公众参与委员会。

港口华莱士“项目区”包括康拉德兄弟拥有的土地，包括其大型采石场。但本文的相关领域是Waverley Road和107号高速公路之间的500多余港口港湾土地（下面地图的森林山延期），包括巴里的奔跑。

2016年2月，a土地适宜性评估报告评估了六个主要特征 - 森林区域，水道，湿地，斜坡，污染场地，遗产和文化资产 - 在港口港土地上的“应探索发展，不应该发生。

那年5月，HRM完成并提出了华莱士港总规划区：预设计运输基线研究。

肖行动了

通过其子公司的Shaw集团也一直很忙。

2014年6月5日，人力资源管理高级规划师保罗·摩根给了演讲在沃利斯港联合教堂，名为“华莱士港:发展规划”。该公司表示，华莱士港是2016-2031区域规划中计划开发的六个地区之一，这是“一个全面服务、混合用途、完整的住宅社区的机会”。

同一天，人力资源管理局策划者正在展示他的演讲，一家名为3276441 Nova Scotia Limited的公司正在签署与Frank Whebby Limited和W. Eric Whebby Limited的议定书协议，以购买港华莱士港的12块土地。根据协议：

双方承认，本期权将于(i) 1月15日的第一个日期的较早日期到期^th(ii) 2017年4月30日，以较早日期为准……

一个月后，3276441 Nova Scotia Limited更名为Port Wallace Holdings。它与Shaw集团的子公司Clayton Developments拥有相同的地址和许多董事会成员。

2016年1月，Clayton Developments和Port Wallace Holdings收购了一位新总裁。

进入理查德的屁股

新总统不仅仅是任何人。他非常有人。

他是Richard Butts，他刚刚将其作为HRM首席行政干事（CAO）的立场，他自2011年以来举行。在其委任时，他的有争议的记录是多伦多副市经理的争议记录提出了一些问题。Tim Bousquet.报道海岸(在哈利法克斯考试前)。

当Butts于2015年12月宣布时，他正在离开HRM加入克莱顿发展作为其总统，鲍特斯再次在屁股击败时迅速击败哈利法克斯审查员， 写作：

从市政厅跳到克莱顿开发公司的总统办公室引发了严重的利益冲突和不当影响问题。

和：

事实上，关于在市政厅监管的公司的市政雇员没有限制。这是腐败的遗迹，或者至少是无效的监管：如果官僚知道他们可以为正在考虑的应用程序的开发者工作，那么激励是为了削减角落，提供眨眼和普及的批准。

可以肯定的是，当作为哈利法克斯CAO的时候，布茨，现在是在华莱士港规划一个大型住宅开发的公司的负责人，对该地区的发展计划非常熟悉，人力资源管理部门已经委托了几项研究并投入了大量资金资源。

分钟2014年3月4日理事会会议的报告显示，Butts提出了工作人员报告，其中包括“华莱士港总体基础设施规划研究的公众参与方案和华莱士港二次规划策略”。

托尼·曼奇尼(Tony Mancini)是港景-伯恩赛德-达特茅斯东区(Harbourview-Burnside-Dartmouth East)的议员，该地区包括华莱士港的土地。我给他发了一封邮件询问克莱顿开发公司何时首次提出华莱士港的提案。他回答说，人力资源管理文件中华莱士港控股的概念设计可以追溯到2016年初。

当然，这也是巴茨加入Clayton Developments和Port Wallace Holdings的时候。

曼奇尼还告诉我，他支持人力资源管理委员肖恩·克利里在2020年1月初提出的动议，该动议是关于民选和高级官员可能的“冷却”期的员工报告。

然而，当被问及他是否对克莱顿发展计划有任何担忧时，Mancini回答说，“我没有问题。”

克莱顿对华莱士港的总体规划

2016年11月，在巴茨加入克莱顿开发公司11个月后，该公司公开展示了“华莱士港总体规划”，这是一个“概念规划”。

为了防止有人怀疑开发商是认真的，在演示中，它自夸说，“迄今为止，克莱顿已经开发了八个总体规划社区，遍布哈利法克斯地区自治市。”

有图表显示了华莱士港分区的时间表和计划，最终将容纳“2716个家庭单元= 7600人”，并需要长达15年的时间才能完成。

介绍表明，克莱顿没有规划拟议细分的通道道路，直到其建设的六年，此时将出现从森林山延伸（107号高速公路）出口。

之后，当地居民开始表达对计划的担忧。

2018年6月，居住在邻近蒙特贝洛的专业工程师布莱恩·帕尔默制作了一个演讲到港口东 - 海洋驱动社区委员会，他概述了他对该部分在该城市的交通影响的影响：

根据克莱顿的发展计划，至少在发展的前6年里，所有的交通都将用于建设，最初的2500名新居民将被迫使用现有的、非常不完善的道路。

Palmer希望7号高速公路交汇处成为项目第一阶段的一部分。

另一位工程师Doug Skinner，准备了一个详细的批判港口华莱士开发计划，说“道路容量和交通投影表明，该领域不适合发展”，应建造整个细分的人口密度。Skinner建议，“没有批准的批准在项目中的任何阶段”，直到发现运输解决方案“为全面建设的高峰交通率提供安全旅行。”

在2017年6月的一次公众参与委员会会议上，当地居民玛丽娜·汉密尔顿(Marina Hamilton)提出了她的担忧——其他13人也表达了同样的担忧——关于拟议中的步道可能对湿地和隐私造成的损害，以及从韦弗利路(Waverley Road)进入该小区的交通的安全风险。

2018年1月硕研基础设施研究prepared for HRM by consultants CBCL highlighted many potential issues with the planned subdivision, including transportation infrastructure, sensitive wetlands and possible mine tailings contamination in the area around Barry’s Run, lack of capacity to deal with wastewater, and the critical need for stormwater management (although the study also determined that no stormwater elements had been identified that were “considered to warrant capital cost contribution or shared developer cost”).

这些似乎并没有阻止主要的开发商克莱顿/华莱士港控股(Clayton /Port Wallace Holdings)(其他被提及的公司包括康拉德(Conrad)、Unia和Whebby)。

Port Wallace Holdings买了土地

2018年2月，Port Wallace Holdings从韦比家族手中购买了该地区的土地。华莱士港口控股公司目前拥有该地区的22块土地。该公司向韦比(Frank and W. Eric Whebby)和韦比的另一家公司蓝筹(Blue Chip)申请了近1200万美元的土地抵押贷款。

巴茨代表华莱士港控股公司签字，他是该公司的总裁。

2018年3月21日，曹雅克Dubé(填补了巴兹离开克莱顿后的职位)向哈利法克斯委员会提交了另一份报告，这一人称为“港口华莱士硕研基础设施研究，城市服务区扩张，并向理事会计划修正案。”

它概述了人力资源管理公司在该项目上的潜在成本，哈利法克斯水务公司估计公众份额将为35.5%，开发商支付64.5%。运输、供水、废水(没有列出雨水的费用)和联合公用事业过境的总额估计为3 100万美元。表格下面用小字写着:所有估算都是D类(+/- 45%)。还有消息称，哈利法克斯水务公司(Halifax Water)将承担一个资本项目，该项目将为开发商减少公用事业公司的联合供水。

随后建议员工继续编写港口华莱士二级计划。

到目前为止，巴茨和克莱顿，以及他们的华莱士港项目进展顺利。

巴里的运行

但有一个潜在的障碍，这个障碍一直存在，尽管人力资源管理部门似乎在2018年才认识到它的严重性。问题出在一条无害的小溪上，这条小溪名叫“巴里的跑步”。

哈利法克斯委员会在2018年3月筹备了预先准备港口华莱士二级计划还问道新斯科舍省环境部门“关于Barry’s Run附近的开发活动”的进一步信息。

邻近的土地巴里的运行已于1976年被前达特茅斯市收购，它通过港口中间跑了右侧。

Barry 's Run是华莱士港地区的两条水道之一，这两条水道曾经是Shubenacadie运河控制结构的一部分。另一个是米切尔的小溪(地图在Mitchell Brook和Mitchell’s Brook之间交替)，发源于Loon湖，流经Montague矿场，然后排入巴里的运行这些污水又流入查尔斯湖和舒贝纳卡迪运河系统。

如果没有两个不可避免的现实，这不会对拟议的华莱士港分区构成问题。

首先是从527英亩的上游为住宅细分，是蒙图尔矿山的历史悠久的金矿场地，污染砷和汞污染。作为哈利法克斯理事会被告知2018年11月19日，“矿山尾矿历史地排放到米切尔的溪流中，这在巴里奔跑的湿地流向湿地。”

第二个问题是，Barry 's Run“位于Port Wallace项目区域的中心”。实际上，哈利法克斯委员会获悉，在距离蒙塔古矿场2.5公里的查尔斯湖也发现了受历史矿山尾矿污染的沉积物。

员工建议议员认为，由于污染，2018年7月，Nova Scotia环境建议了HRM，可能需要一期和第二阶段环境现场评估，“正确地告知未来的决定，关于港口拟议的议案华莱士区。“

场地评估工作的初步估计费用为10万美元。

据本系列第1部分报道，2019年7月，该省宣布预算近4800万美元来清理两个历史悠久的金矿地点，其中一个是蒙塔古矿山。

第二个月，狄龙向人力资源管理委员会提交了环境现场评估报告沿着Mitchell的Brook和Barry Run的城市拥有的房产，由Clayton开发和由其子公司港口华莱士持股所拥有的土地侧翼。

新闻根本并不擅长。

污染延伸到巴里的下游，在拟议的细分的核心中。

那么人力资源管理和克莱顿的发展会做什么呢?这个历史性的金矿污染会如何影响华莱士港项目?

继续第3部分。