哈利法克斯的公寓楼。照片:赞恩伍德福德
负责确定新斯科舍省经济适用房危机解决方案的小组建议政府立即花费至少2500万美元来开始扭转局面。
该组织认为，如果所有建议都得到遵循，长期效果将比控制租金更好。
新斯科舍省经济适用房委员会(Nova Scotia Affordable Housing Commission)于去年11月罢工，联合主席是达尔豪西大学(Dalhousie University)规划教授伦·托马斯(Ren Thomas)和基础设施与住房部副部长艾林·德弗罗(Eiryn Devereaux)，成员包括其他省级和市级政府机构、非营利组织和开发商。
欧盟委员会提交最终报告题为《为新斯科舍经济适用房制定新计划》。
“新斯科舍省正处于十字路口。我们需要制定新路线，满足今天的需求，规划明天。”
“创造满足不同需求的经济适用房将需要各级政府的重大财政承诺。”
报告称，随着人口增长和房屋空置率较低，“工资跟不上租金的增长，越来越多的新斯科茨人被迫将收入的更大比例花在住房上。”
要解决这些问题，委员会的报告提出了17项建议，其中有60个“关键行动”。委员会还建议四个“快速启动行动” - 60项建议组 - 在接下来的100天内支出2500万美元。
这些快速行动包括花费2000万美元用于混合收入的开发，为快速住房倡议项目提供资金，以及租金补贴。其他快速行动包括250万美元用于“社区住房增长基金”，以建设非营利机构的能力，200万美元用于“实现省级存量住房的现代化”，以及50万美元用于帮助市政府评估住房需求。
需要独立的住房实体
委员会还建议创造一个新的ARM省级住房实体。这是委员会的第一个推荐并在其他几个方面引用。Outhing Nova Scotia（HNS），负责提供公共住房，租赁补充和新的经济实惠住房资金的省级机构，目前尚未独立于政府。
“跨部门从涉众有广泛共识,一个新的治理结构与包容性独立董事会的必要条件是省级住房组织专注于行动和交付,并设置它为更大的成功推进其他建议,”欧盟委员会写道。
“目前，nhs的结构还无法实现我们提出的建议。与外界保持一定距离的独立实体对于应对本行动呼吁中概述的挑战至关重要——一个由主要利益攸关方代表的强大、稳定的治理委员会、更高的风险容忍度、提高风险管理能力，并能够加强关键伙伴关系，对未来至关重要。”
这是新斯科舍省经济适用房协会(Affordable Housing Association of Nova Scotia)执行理事、该委员会成员吉姆·格雷厄姆(Jim Graham)长期以来一直倡导的2018年报告：
格雷厄姆认为，这种安排将释放政治利益的影响。在政治环境中，各国政府往往会拓散全省的财富，尽可能多地达到选民，而不一定看着需要最大的地方。
格雷厄姆希望看到新斯科舍住房在大规模上像非营利机构一样运作:在需要更多住房的地区投资于可持续的混合收入项目，然后把赚到的钱用于维护和建造更多的住房。
该委员会将该建议列为短期行动，将于2021-2022财年完成，并建议政府将该委员会作为创建新实体的咨询委员会。
委员会的另一项建议是，新成立的独立房屋委员会将制定未来10年的房屋策略。
委员会建议:“作为这项工作的一部分，制定战略，更好地了解具体的住房需求，并解决非洲人后裔和土著社区在获得经济适用房方面面临的历史性和系统性障碍。”
新实体还将通过创建“一种专注于可持续的资产长期管理和扩张的商业方式”来改变公共住房。这将包括对公共住房采用的租金与收入挂钩的模式进行评估，因为正如委员会指出的那样，“在这种模式下，租金收入太低，不足以支付运营成本，而运营成本随着时间的推移已经增加，租户需求也变得更加复杂。”
建议不设租金管制
同时它打击了委员会，政府也采取了包括临时租金管制在内的措施在2022年2月或2019冠状病毒病紧急状态结束之前，最高增幅不得超过2%。
该委员会建议，这些措施，包括禁止翻修，应按计划停止。
该委员会写道:“尽管一些人将租金管制视为反贫困的保障，以防止流离失所、中产阶级化和经济驱逐，但我们需要仔细考虑它的所有潜在影响。”
反对者担心，租金管制可能会扼杀供应，将投资从住宅租赁单元转移出去，导致情况恶化。当租金不能跟上维护、建筑运营和装修的成本时，这就会阻碍住房供应商保留现有的可负担单元。”
委员会同意政府在短期内使用租金控制，但不认为它应该继续。
委员会写道:“长期而言，我们必须找出最有效的措施，让新斯科舍省创造并保持经济适用房供应，同时尽可能减少对住房市场的扭曲影响。”
“委员会仔细审查了最近在其他司法管辖区的研究、实践和利益相关方的投入，我们相信，整体实施我们的建议将为所有人带来更好的长期结果。”
相反，该委员会建议该省与市政府、租户和房东一起，“探索支持防止驱逐的机会，为因计划翻修而面临驱逐的低收入家庭提供临时援助，改善获得法律援助服务的机会，并考虑制定保留计划，以防止长期租户的流失，因为他们面临着被逐出社区的风险。”
该委员会建议政府应该审查《住宅租赁法案》，“以检查改善承租人保护和加强房东与房客关系的机会。”
“这应该包括最小化由于租户的翻新而最大限度地减少驱逐的影响，提高申请流程的整体效率和计划的管理。”
授权直辖市
该委员会还建议，该省最终不要再为市政府让路。
在一篇名为“授权市政府成为经济适用房的关键合作伙伴”的建议中，委员会写道:“省政府可以授予地方政府他们需要的权力消除或减少市政税收、费用，或经济适用房开发的收费，包括与私营部门合作，如果他们愿意的话。”
该委员会写道，该省还应“授权市政当局在私人开发中使用包容性分区，以取代分区收费的奖金，并结合适当的激励措施，以避免任何额外的开发成本”。
包容性分区是指在私人开发中要求经济适用房的做法。这是哈利法克斯地区市政府自2017年以来一直要求进行许可而该省已多次拒绝了这一要求。一个2016报告To council表示，该政策每年可以建造180-250套保障性住房——这可以说是在当前建设热潮真正开始之前。
另一项建议呼吁该省“审查和修订执行委员会建议所需的有关省级立法和条例”。
该委员会写道:“市政当局和其他利益相关者与我们分享了许多省级法律法规带来的意外后果，这些法律法规需要仔细审查。”
“例如，目前的省级立法没有给直辖市与私营部门合作提供更广泛的激励措施的机会，而在其他省份是这样。”
为了鼓励开发更多的经济适用房，委员会建议降低建筑成本。
它提议对HST的省级部分进行退税，其中包括经济适用房，允许市政府免除费用，并为经济适用房开发商提供税收抵免。
该委员会还鼓励该省与负责新斯科舍省财产税评估的房产评估服务公司(Property Valuation Services Corporation)合作，“考虑为经济适用房建立一个新的评估分类。”
缺乏数据妨碍了业务
作为Yvette d 'Entremont在《哈利法克斯考官》上报道上周，加拿大政策替代中心(Canadian Centre for Policy alternatives) -新斯科舍省(nova Scotia)发布了一份报告，呼吁建造3万套永久性经济适用房，资本支出超过5亿美元。
这份报告没有涉及这些细节，但委员会是有理由的。
该委员会写道:“这份报告……未能为新建可负担租赁单元确定明确目标。”
“令我们失望的是，很明显，省政府没有收集足够的社区层面的数据，以告知解决当前和未来需求所需的供应水平，我们在这份报告中强调了一个明显的差距。”
特别是在人力资源管理之外，这是由加拿大抵押和住房公司每年覆盖的租赁市场调查在美国，租赁供应的短缺很难量化。
为解决这些问题，委员会建议采取四项行动:
- 创建一个省级住房数据门户网站，提供关于新斯科舍省住房租赁市场的准确和及时的信息，包括需求和供应。
- 建立一个租房数据库。
- 开发一个地理空间平台来可视化住房数据。
- 与其他各级政府、私营部门和非营利组织合作，就住房需求的各个方面发展共同的理解、方法和数据。
欧盟委员会表示，所有建议的详细成本计算将以政府为上限。
该委员会写道:“由于我们完成审查和提出建议的时间有限，我们认为这项财务工作最好由政府自己承担。”“至少，我们已经提议立即投资至少2500万美元，以承担我们认为的快速启动，认识到该省已经提交了2021/22财政年度的预算。”
政府的反应
澳大利亚基础设施和住房部长杰夫•麦克莱伦(Geoff MacLellan)周一在与记者的视频会议上谈到了这份报告，但他说，直到几小时前这份文件被公开，他才拿到这份文件。
麦克莱伦不愿对任何个人建议做出承诺，他告诉记者，他将把这些建议提交给总理兰金(Iain Rankin)和其他内阁成员，但他说，他将支持2,500万美元的短期支出。
杰夫·麦克莱伦在2020年10月内阁卸任后的媒体发布会上向记者发表讲话。照片:赞恩伍德福德
他说:“我可以告诉你们，总理认识到遵循委员会框架的必要性和价值，所以我肯定会提出这个要求。”
麦克莱伦还表示支持新斯科舍住宅推荐的独立版本。
麦克莱伦说:“我认为，当你看到这一建议时，它在很大程度上引发了其他一些建议，这对我来说非常有意义。”“我将正确地遵循这个过程，并将此事提交给内阁和财政委员会，但从我个人的角度来看，这是非常合理的。”
麦克莱伦说，他相信新斯科舍住房部的人们相信改善住房状况，但该部门的结构阻碍了他们。
麦克莱伦说:“我们的一些员工有很多想法，他们很想把这些想法提出来，但目前还不存在让他们实现这些想法的平台。”
当被问及是什么导致了今天的局面时，麦克莱伦说，他认为“当时的机制变得非常静止。”
他说:“我们有一个公共住房体系，一个已有60年历史的模式，60年来从未改变过。”
反对党新民主党把责任推给了自由党。
该党在一份新闻稿中表示，这份报告“突显出，自由党政府未能应对飞涨的租金和房价，导致数千家庭难以找到负担得起的住房。”
同样在周一，该省宣布了640万美元的支出，用于在哈利法克斯和安纳波利斯山谷建造支持性住房。在哈利法克斯，AHANS将获得350万美元，用于“为那些最需要帮助的人购买住房，否则他们可能会继续无家可归。”在硅谷，门户青年外展协会将获得110万美元，为无家可归的年轻人提供新的过渡住房。另外180万美元将用于支付运营成本。
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谢谢你！
完全不足为奇。对于租房者来说，2022年将是非常糟糕的一年，因为既然我们的总理在竞选期间谈到了租金控制，房东们希望弥补2%的上限带来的任何“损失”，并对冲租金控制的可能性。
在100天内提供2500万美元的建议听起来不错，但如果我们认真对待第17条建议——考虑“非常规解决方案”，比如使用海运集装箱(以及在更小的地块上使用微型住宅)，那么，市政当局需要100天或更多的时间来考虑是否允许这样的建设，换句话说，这种非常规的解决方案将不会从2,500万美元中受益。
我同意尼克 - 一些租房者可能面临一些巨大的增加。通过短期租金盖保护结束，不长期保护到位，许多租房者可能面临2022年的初期，几乎没有保护。这只是简单的错误！
我几乎可以理解这种信念背后的原因，即永久的租金控制可能不是解决问题的答案，但肯定有地方采取某种形式的租金控制和保护措施，直到更长期的保护措施得以实施。
OMFG。委员会担心租金管制会“抑制住房供应商的积极性”，是吗?因为把住房留给“自由市场”显然是最好的办法，也是我们一开始就陷入这种糟糕的租赁状况的原因。
这是我们需要的一些数据;委员会、基础设施和住房部的决策者、自由派内阁和党团会议(以及其他政党的mpp)的租户比例是多少?可能都没有。我们的民主国家仍然存在同样的问题。负责决策的人不代表我们的利益。我们将得到符合地主利益的决定。这些决定将继续支持神话般的自由市场，或我们无法反驳的东西，“经济”。
这个委员会不想与任何可能抑制投资，但随后又暗示工资过低的公司扯上关系。他们怎么可能看到工资上涨。你想听到抑制投资的呼声吗?你可以去问问当地的商会，或者股东大会，问问他们对生活工资的看法。新斯科舍省的租房者需要的是支持者。他们不会在这个委员会或这个政府中找到他们。