“请不要出售新斯科舍”

长期以来，新斯科舍省不仅是移民的热门地区，在上个世纪，它也成为非居民——包括许多富有的美国人和欧洲人——购买房产的热门地点。[1]

几十年来，学者和历届政府一直在争论新斯科舍省非居民土地所有权的问题，该省的皇家土地相对较少，海滨被分割成私人财产，减少了公众进入新斯科舍省海岸线的机会。

COVID-19大流行导致新斯科舍省(包括大多数农村县)的房地产繁荣，因为来自加拿大其他地方和国外城市中心的人们都在寻找逃离拥挤的城市地区的方法。

疫情爆发几个月后，德国杂志《明镜周刊》(Der Spiegel)爆料称，一些右翼阴谋论者正在向志同道合的讲德语的欧洲人推销布雷顿角，这为新斯科舍省非居民土地所有权的长期问题增加了一个新的方面。

在这个由三部分组成的系列中，哈利法克斯审查员跟踪了其2020年的覆盖面，并研究了它提出的一些问题，尽管该省准备改变非居民业主的房产税率。

这是三篇文章的最后一篇，着眼于以前为解决新斯科舍省土地所有权监管问题所做的努力，它对房产的可负担性意味着什么，以及为什么它一直如此有争议。

阅读第一部分。
阅读第二部分。

这是一个春日，就像他们过去几周所做的那样，简和保罗(化名)开车四处寻找新斯科舍省南岸的陆地，简在那里度过了童年的美好时光。

两人都在哈利法克斯生活和工作，都想拥有一处属于自己的房产，在那里定居并最终退休。几个星期以来，他们一直在寻找房产，但还没有找到一处他们能负担得起的地方。多年来，南岸一直受到美国和欧洲买家的欢迎，他们可以毫不犹豫地支付高昂的价格购买海滨房产。

“有一天我们开车到特伦斯湾附近，”简对哈利法克斯考官回忆道。“我们在一条似乎通往海滨的土路上看到了一个牌子，上面写着‘大量房产出售’。所以我们就开始开车。门是开着的。”

突然，另一辆车不知从哪里冒出来，挡住了他们的去路。女司机停下车，砰的一声关上门，走到他们敞开的窗户前，生气地告诉他们这是在私人领地上。

简说:“我们说我们很抱歉，但我们看到有很多东西在出售，我们告诉她我们是潜在的买家。”

那个带着浓重德国口音的女人仍然很生气，大声地说:“我们不卖给加拿大人。”

她说这些地皮只给欧洲人。

简和保罗转身回到大路上。

第五代新斯科舍人简哭了。

这件事发生在20世纪90年代中期，但Jan记得就像发生在昨天一样，尤其是当她被告知不欢迎加拿大人在新斯科舍省购买土地时的本能反应。

对非居民征收新税?

几十年来，新斯科舍省的非居民土地所有权一直是一个有争议的问题。

自20世纪60年代以来，在新斯科舍省拥有土地、居住和纳税的人是否应该比不拥有土地的人缴纳更低的财产税的问题一直在辩论、讨论和争论。

在2000年，该省提出了一项立法，允许市政当局向非居民房产所有者征收额外税收，但政府并没有宣布这是该法案的一部分市政府法案，“等待与公众进一步讨论。”

第二年，该省成立了一个“非居民土地所有权自愿规划委员会”来进行这些磋商，因为，作为新闻稿所述时间:

新斯科舍省人对不断上涨的房产税、更高的土地价格以及通往海洋和内陆水域的渠道减少表示了真正的担忧，”来自皇后区米尔村(Mill Village)的[Jim] Moir先生(非居民土地所有权自愿规划工作组主席)说，“但我们也意识到，非居民投资美元流入我省的积极影响，他们正在建造家园，并为我们的许多同胞提供就业机会。这些都是我们需要关注的问题。”

工作组来了，听了，报告了，走了，几乎没有什么变化，我们会回来讨论的。

允许市政当局对非居民土地所有者提高税收的立法从未宣布。

20年后的今天，蒂姆·休斯顿的政府似乎已经决定，就像这样，对在新斯科舍省拥有房产的非居民征收房产税。

2021年9月14日授权信在新斯科舍省新任财政部长和财政委员会上，总理蒂姆·休斯顿列出了他希望艾伦·麦克马斯特在未来四年完成的八项任务。

其中一项是“对每个非新斯科舍省纳税人在新斯科舍省拥有的房产每100加元的评估价值额外征收2加元。”

但是，授权信中那个措辞尴尬的任务到底是什么意思呢?这些拥有房产的“非新斯科舍省”纳税人是谁，他们有多少人，该省能够跟踪他们，这将为该省带来多少额外收入?

省沉默这一切意味着什么

在这一点上，省政府没有说。

在回答一系列关于可能用于识别非新斯科舍省纳税人的机制以及该省可能有多少这样的土地所有者的问题时，财政部发言人加里·安德烈(Gary Andrea)回答说:

“该部门正在围绕财政部长和财政委员会的授权信中包含的非居民房产相关税收措施制定政策。一旦该政策准备好宣布，我们将提供有关如何实施该计划的细节。

安德里亚没有回应她的采访请求，这位部门的人可以解释任何可能影响非居民土地所有者的政策的一些来龙去脉——即使只是作为背景，而不是归因。

Andrea也拒绝澄清“非新斯科舍省纳税人持有的财产”是否指的是那些在该省不缴纳所得税的人，只是说“这是目前正在进行的程序的一部分。”[２]

哈利法克斯审查员还联系了市政事务和住房部，因为房产税是支付给市政府的。

然而，当被问及征税的决定是如何做出的，决定征收金额时进行了哪些计算，以及预计会增加多少财产税时，市政事务和住房部发言人克里斯塔·希格顿回答说，“这些是政府的平台承诺，政策到位时将宣布。”

Higdon只是说，没有提到非居民的土地所有者市政府条例．

然而，希格顿说:“那评估行为(第45A条)并未提及上限评估计划不适用于非居民。”

非居民数据不完整

而“非居民可能有不同的含义，这里的相关定义似乎是土地注册管理规例:“在一个日历年内在省外居住183天或以上的个人”，或有意这样做的人。

新斯科舍省内政部发言人布莱斯·特里奥特(Blaise Theriault)表示，有关哪些人是该省居民，哪些人不是该省居民的信息是购买者在购买房产时自行报告的，只有那些已加入产权制度的土地才会被收集。

特里奥特说:“将土地所有权转移到系统中的过程由几个因素触发，最常见的是土地出售。”“目前，新斯科舍省约63%的包裹都在该系统中。”Theriault解释道:

该省收集了自2005年以来土地已转移到土地所有权制度的土地所有者的居留身份信息。该系统的构建是为了显示一个时间点，而不是显示非居民随时间的趋势。

至于哪些县的非居民土地所有权比例最高，根据系统中不完整的数据，Theriault说:

哈利法克斯县(占该省全部迁移地块的0.64%);卢嫩堡县(占该省全部迁移地块的0.63%);因弗内斯县(占该省全部迁移地块的0.55%)。

特里奥特说，在土地所有权制度中，“新斯科舍省约5%的注册土地由非居民或居民和非居民混合拥有。”

当被问及政府如何能够对非新斯科舍省纳税人拥有的财产征税时，考虑到近40%的土地所有权尚未转移到记录居住身份的系统中，Theriault回答说，这些问题必须问财政部。

但如前所述，财政部不准备回答有关新政策的问题。

新斯科舍省的房地产经纪人也大吃一惊

《哈利法克斯审查员报》并不是唯一一家试图了解省政府新税收意图的媒体。

似乎新斯科舍省房地产经纪人协会代表全省1800多名房地产经纪人和销售人员的NSAR对此也不清楚。

NSAR主席唐娜·马龙(Donna Malone)在接受《审查员》采访时谈到了拟议中的征税，“他们似乎要惩罚那些在新斯科舍省不纳税的人。”

“我不知道确定这些人是谁有多容易，”马龙说。“而且已经有了契税。所以我推测他们提议每100美元征收2美元的税。他们肯定是打算把它加到已经生效的契税转让税中。”

根据进入新斯科舍省:

财产税不同于契税，由市政当局根据房产的评估价值确定。房产估价服务公司(PVSC)确定你的房产的市场价值，你的市政当局使用评估值来计算你的房产税账单。

马龙指出契据转让税是一种市政税，它在不同的城市之间是不同的。“他们自己定价，”她解释说。“在一些城市，这个数字是1%、1.25%、1.5%。”马龙说，契约转让税是在购买房产时支付的，但她不知道拟议的征税将在哪里征收。

“无论如何，任何购买房产的人都要支付这笔钱。那么他们现在是在说，每100美元的评估价值将增加2美元吗?或者他们是在谈论征收某种类型的税，比如年税之类的吗?

Malone说，在10月初，NSAR联系了财政部长、住房部长和总理Tim Houston，要求举行会议，“讨论政府政策将对房地产市场和住房产生的影响。”

“我们是新斯科舍省房地产行业的代言人，”她说。“所以我们希望有机会与做出这些决定的人交谈，了解他们想要去哪里，以及他们认为他们将如何到达那里。”马龙说，她希望政府“在做出最终决定之前”能接触到“他们正在修补的行业”的专家。

马龙说，NSAR认为“每个人都有权拥有安全、负担得起的住房。”她认为在新斯科舍省有房子但住在其他地方的人不应该有“额外的经济负担”。

“如果这些业主出租他们的房产，”她说，“那么政府将对这些业主承担的任何额外财务义务，都将转嫁到可能出租他们房产的新斯科舍省居民身上。”

马龙说，那些每年来几周或一个月的人也为较小社区的当地经济做出了贡献。

“他们帮助农村餐馆保持营业，帮助支持当地商人，”马龙说。“他们有自己的医疗保险，他们买汽油，所以当不纳税的人来这里生活时，这些社区会有经济利益。”

当然，正如本系列第1部分和第2部分所示，并非所有在新斯科舍省购买土地的人都是为了移民到该省，甚至是为了度假，他们购买土地是为了投资，甚至是为了躲避他们在欧洲的家乡，因为他们担心崩溃或有色人种的难民。

当被问及购买房产并一直持有这些房产的非居民土地所有者时，马龙引用了布雷顿角房产出售给欧洲非居民的例子，他说，市政当局是管理机构，可以在“市政当局认为某些东西对他们的社区造成了损害或损害”的一次性基础上处理这些“类型的事情”。

根据马龙的说法:

当拥有不同金融手段的人想拥有同一套房产时，肯定会对房地产产生影响。我认为没有人会质疑这一点。但这对一个人是否能找到一个家或拥有一个家有多大影响，我当然不知道。但我可以告诉你，在新斯科舍省，我们仍然有各种价格范围的房产出售。所以，是的，房地产价格上涨了。我会说，是的，一些增长是由人们拥有的不同水平的金融手段引起的。但我认为更大的原因是供应。如果每个人都有足够的住房，那么对住房的竞争就会很低。

Malone认为对居民和非居民实行不同的房产税税率对该省来说合理吗?她的回答是:

我认为政府应该看看所有的选项，看看每个选项的优点和缺点。我认为，目前的住房危机更多的是关于住房供应，而不是关于税收、外国业主或省外业主。所以拿出一个好的，可靠的计划来增加短期和长期的住房供应，我认为智囊团应该更好地服务，真正专注于这方面。

马龙说，非居民土地所有权问题是一个复杂的问题。“如果问题很简单，早就解决了，”她说。

“请不要出售新斯科舍”

如前所述，新斯科舍省的非居民土地所有权问题并不是什么新鲜事。我们中的一些(相当大的)老年人可能还记得首歌彼得·普林格尔(Peter Pringle)创作的《请不要卖掉新斯科舍省》(Please Don’t Sell Nova Scotia)， 1974年安妮·默里(Anne Murray)发行了一张专辑，专辑的名字甚至在当时就反映了一个普遍的担忧。

1998年，达尔豪西大学的学生希瑟·布雷兹写了一篇文章硕士论文题为“探索新斯科舍省非居民土地所有权的影响”。在信中，她列出了一些问题:

与非居民所有权相关的问题可以分为几个不同的主题:经济、自然资源管理、社会和环境。世界各国和加拿大的几个省份都有针对非居民业主的立法或法规……

布雷兹研究了20世纪70年代、80年代和90年代对新斯科舍省非居民土地所有权的研究，包括已故的凯尔·安托夫特(Kell Antoft) 1977年在达尔豪西大学(Dalhousie University)发表的一篇较早的硕士论文，他发现，在20世纪60年代末，“美国买家大幅提高了新斯科舍省的土地价格。”

然而，布雷兹指出，尽管安托夫特的工作以及之前和之后其他作家提出的担忧，新斯科舍省“尚未就非居民土地所有权制定明确的政策”，也没有“关于非居民持有土地数量的任何硬性数据”。

她还写道，她自己对这个问题的担忧来自1997年的一次旅行，在那次旅行中，她遇到了沿海社区的居民，他们跟她说，“人们搬走了，把房子卖给了城外的度假者。”根据Breeze的说法:

居民们担心这种土地出售对他们社区未来的影响。他们的观察被张贴在布雷顿角(Cape Breton)的双语(英语-德语)房地产标志所强化，这些标志代表着该省向非新斯科舍省人的公开营销。

布雷兹对里士满县进行了一个特殊的案例研究，具体研究了本系列第1部分和第2部分中详细描述的一些问题，包括将景观分割成“细分”——当时由罗尔夫·布曼的加拿大先锋庄园(Pioneer Estates)——由来自德国、奥地利和瑞士的季节性居民购买。

布雷兹发现，税收账户的信息不充分，但利用现有的信息，他发现，在20世纪90年代末，里士满县的所有财产税账户中，非居民约占17%，其中约45%是加拿大非新斯科舍省居民，24%是美国人，来自德语国家的欧洲人占比略高于30%。

布雷兹总结说，该省土地所有权的数据对“土地管理和土地利用规划”很重要，土地所有者的居住信息也很重要。

她写道，非居民土地所有权的积极影响“被认为是经济上的”，而负面影响“更广泛”。

其中包括“不断上涨的评估和新斯科舍省人的土地使用权。”然而，“购买受欢迎的海滨物业，用于社区活动的土地”也存在问题。

她还写道，“新斯科舍省的土地正在转让给那些只在这里住一段时间的人，他们在当地社区没有真正的利益关系。如果我们以里士满县为例，问题仍然存在:如果里士满县的全职居民生活富裕，有稳定的退休基金，人均收入更高，他们会卖掉自己的土地吗?”

爱德华王子岛长期以来一直对土地所有权进行监控

布雷兹还研究了其他省份的规定。

她写道，安大略省、萨斯喀彻温省和不列颠哥伦比亚省都有立法，试图规范非居民和外国土地征用或保护农田。

但爱德华王子岛在规范土地所有权方面做得最多，通过立法确保居民比非居民缴纳更低的房产税，并防止该省的大部分土地集中在个人或公司所有者手中。布雷兹指出，包括欧文在内的大地主对这项立法并不满意，并多次公开挑战这项立法。

微风写道:

尽管在该省缴纳的税款很少，但即使从未踏足该省的非居民也能从PEI居民支付的税款和服务中受益，因为“所有公共服务的可用性是提高省内所有财产价值的重要因素。”[２]外国业主受益最大;他们在加拿大不纳税，除了财产税，但受益于稳定的土地市场和可用的服务。

爱德华王子岛和新斯科舍省的王室领地相对较少。只有12%的PEI是由政府公共拥有和管理的，所以政府密切关注该省其他地区的所有权和税收情况。

PEI财务部发言人Kip Ready告诉审查员《不动产税法》管理岛上财产的税收，包括对非居民的税收:

如果你看看该法案的第4节，它规定了对所有非商业房地产每100美元评估1.50美元的税率。第5节规定，如果被评估的人是居民个人或居民公司，则对非商业房地产提供税收抵免。税收抵免为每100美元的评估0.50美元，使居民的净省级税率达到1.00美元。条例第24节规定了获得税收抵免的资格。值得注意的是，非居民的税收并不多(每100美元的评估税率为1.50美元)，但居民有资格获得抵免，每100美元的评估税率为1.00美元。

准备也解释说爱德华王子岛土地保护法(LPA)限制不同业主可以获得的土地数量:

• 公司或非居民不得拥有超过5英亩的总土地或超过165英尺的海滨，除非首先获得副总督议会的许可

• 任何人，包括居民，不得拥有超过1000英亩的土地

• 任何公司，包括居民，都不能拥有超过3000英亩的土地

新斯科舍省没有这样的规定。如果这样做了，北方纸浆公司就不会拥有该省42.5万英亩的土地。该公司最终由卓越造纸公司(Paper Excellence)和印尼亿万富翁Widjaja家族的企业帝国所有。2010年，新斯科舍省向该公司提供了7500万美元的贷款，用于购买这些土地。

瓦格纳森林管理公司也不会总部设在新罕布什尔州的一家美国投资公司2006年，该公司从尼纳纸业(Neenah Paper)手中买下了这块土地。尼纳纸业是金佰利(Kimberly-Clark) 1995年从原所有者宾夕法尼亚州的斯科特纸业(Scott Paper)手中收购了Pictou纸浆厂。

欧文公司也不会拥有该省的大片林地。

根据自然资源和可再生能源部(原土地和林业部)的数据，新斯科舍省拥有有限的皇家土地。网站．“新斯科舍省只有35%的陆地由该省拥有和管理，而其他省份和地区的这一比例为50-90%。”

这意味着该省65%的土地都在私人手中，这意味着任何数量的土地都可以卖给任何有钱的人，只要他们想买多少就买多少——至少是出售的东西。

非居民土地所有权专责小组

这就是为什么这个问题似乎从未真正消失。休斯敦总理致财政部长的授权信看起来像是déjà似曾相识的例子。

2000年4月，约翰·哈姆总理领导的进步保守党政府第42号法案，该法案包含了一些措施，允许市政当局“向非居民房产所有者征收额外的房产税”。虽然该立法在3个月后获得御准，但关于非居民土地所有权的部分并未颁布。

内阁决定自愿计划应该“举行公开讨论，进行额外的研究，并就这一主题提出建议。”来自私营机构的志愿人员参与了这项工作，“非居民土地所有权自愿规划专责小组”由此诞生。2001年4月至5月期间，在新斯科舍省各地举行了17次社区会议，并发布了一份关于社区安全的报告最终报告在那年的12月。

亚瑟·布尔是沿海社区网络的前任主席，农村社区基金会的前任主席，芬迪湾海洋资源中心的前任执行董事。他也是新斯科舍省非居民土地所有权自愿规划工作组的成员，直到一次个人悲剧使他退出该工作组。

在一次采访中，布尔回忆说，虽然这个问题“最初看起来很简单，但结果却并非如此。”牛说:

首先，关于非居民土地所有者的数据并不可靠，因为新斯科舍省的许多非居民土地所有者都有新斯科舍省代理人，他们的邮寄地址在该省。其次，许多新斯科舍省人即使不住在本省，也在本省拥有土地，他们对应该在家乡缴纳额外房产税的想法反应强烈。布尔说，第三，房地产行业对工作组产生了“非常大的影响”，并“破坏了任何行动”。

他说这是一次“密集的接触”。

有很多会议，有很多利益相关者等等，但什么都没有发生。这就是结果。他们解决了这个问题，却什么都没做，我认为这也成为了一种有趣的案例，研究我们是如何被普遍统治的。人们想要解决的问题有很多，但由于问题的复杂性，以及来自不同利益相关者的不同压力，政府内部经常出现这种瘫痪。所以他们用一种象征性的方式来处理这个问题。他们从光学角度来处理它，然后只是希望它消失。

居民组成社区

布尔仍然认为，非居民土地所有权问题应该受到密切监控，因为这对农村社区有影响:

在我看来，非居民和居民之间有一个非常关键的区别。非居民是指你不住在这里。如果你搬到这里，一年住12个月，你就在这里，你就是新斯科舍省人，不管别人怎么说。你送孩子上学，你交税。没有两级制度。

这不是关于来自外地的人，而是关于不住在这里的人……如果社区里发生了什么事，他们很可能不会参与其中，他们的家在其他地方。但是这种脱离在新斯科舍省的农村地区普遍存在。基本上，政府已经取消了对居住在农村社区的一半新斯科舍省人的服务和联系。不再有沿海社区网络。没有更多的宣传。任何形式的公民参与的空间都消失了。这是蒂姆·霍顿斯，基本上这就是你能得到的空间。这已经是个问题了。但如果拥有土地的人要么不来，要么很少来，甚至只是在夏天来，那问题就更大了;他们没有订婚。 And so that’s not a good thing in terms of the whole political process.

在被特别问及向欧洲或其他地方的富人推销新斯科舍省房产时，布尔说，德国人在布雷顿角购买土地的问题早在20年前就已经引起了人们的关注，当时专责小组正在就是否应该对非居民征收不同的税进行咨询。

“这种情况仍在发生，”他说。“但现在一切都是全球经济的一部分，一切都更加一体化了。无论是新斯科舍省、新墨西哥州还是加利福尼亚州的土地，都是一个大市场。”

布尔说:“对于那些在英国、德国或多伦多卖房子的人来说，他们可以来这里退休。”事实上，他补充说，他们将有足够的钱在新斯科舍省买一栋“船长的豪宅”。

布尔认为，政府可以考虑的一个公平竞争的选择是退还与家庭收入挂钩的房产税。

布尔说:“约翰·里斯利没有理由需要在他的土地上休息，索贝家、乔德雷家或布拉格家也一样。”然而，与土地所有者收入挂钩的退税，可能会帮助那些感受到全球经济和推动房地产市场的新自由主义政策压力的农村人。

布尔认为，考虑到房地产游说势力的强大，任何政府都不会征收高到足以阻止该省非居民拥有土地的房产税。但他希望看到该省认识到小社区的价值，并努力保护它们。

布尔说，像PEI那样限制个人土地所有权，这将需要“非常、非常、非常强烈的政治意愿”。

他说:“我们必须首先声明，我们真的认为对新斯科舍省的年轻人或新斯科舍省的家庭来说，在这里扎根很重要，我们将让他们负担得起。”

但是，布尔补充说，“我不会屏住呼吸。”

尾注:

[1]居住在新斯科舍省的每一个非土著居民都是定居者，所有人都生活在米克马克人的祖先和未被分割的领土上。

[２]向财政部提出的问题有:

1. 目前是否有适当的机制或系统来确定该省哪些土地所有者没有缴纳新斯科舍省税?如否，如何征收附加费?(我从服务NS处了解到，业主在购买土地时披露了他们的居民身份，或者他们的财产被添加到2005年推出的土地所有权制度中。非NS居民自我报告此信息。这是确定哪些土地所有者没有在新斯科舍省纳税的信息来源吗?还是说，这与对非新斯科舍省纳税人征税的政策完全无关?)
2. 如果有，机理是什么?
3. 该省是否有非新斯科舍省纳税人的土地所有者比例的数据?如果有，百分比是多少?
4. 这项征税能带来多少额外收入，有估计吗?
5. 对非新斯科舍省纳税人征收的房产税是否仍由征收房产税的市政当局征收?

[3]Antoft。k . 1992。税收与非居民财产所有权。给财务部的报告。爱德华王子岛省，4月19日。

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