去年，斯普里菲尔德(Spryfield)的20多套保障性合作住房在该市的住房危机期间被悄悄出售。
政府批准了这笔交易。
New Armdale Westside Housing Co-operative Limited于2020年11月以122万美元的价格向3340837 Nova Scotia Limited出售了19处房产。这些房产大多是一套或两套的建筑，分散在斯普里菲尔德地区。这些房产的综合房产税评估价值为351.48万美元，通常远低于市场价值。
New Armdale Westside Housing co .的一处旧房产，位于鲱鱼湾路629号和631号，有两套三居室的公寓空置着。-图片来源:赞恩·伍德福德
2015年，根据住房需求评估来自住房和无家可归者伙伴关系，新Armdale的组合有53个单元，是当时该市第五大的合作公寓组合。
该合作公寓出售了大约一半的公寓组合——总共27套。
为新阿姆代尔西区和其他合作公寓服务的物业管理公司Pathways Housing的瓦内塔·费舍尔(Wannetta Fisher)在接受《哈利法克斯检查者报》(Halifax Examiner)采访时表示，大部分公寓都是空置的。
“它们都处于一种需要投入大量资金才能出租的状态，”她说。
费舍尔说，这四套公寓在出售时都有人居住，这些租客的租约是出售的条件之一。她说，这些租户不是合作公寓的成员。
这笔交易是去年夏天谈判达成的，投标截止日期是7月底。
费舍尔说，四位潜在买家观看了这些单元，他们大多是合作公寓之前合作过的承包商。该合作公寓的董事会批准了出售给3340837新斯科舍省有限公司
该公司由大卫·沃尔什、伊丽莎白·沃尔什、克里斯托弗·布里顿和马克·哈特林于2020年9月成立。这家编号公司是另一家公司Spryfield Developments的所有者，该公司成立于2020年12月。
沃尔什夫妇也拥有决斗物业有限公司(一家装修、建筑和园林绿化公司，以决斗物业服务的名义运营)和FinishCoat油漆有限公司。布里顿是Martello Wealth Advisory Inc.的创始人和会计师哈特林拥有另一家绘画公司，哈特林绘画和装饰有限公司。
The Examiner请每一位业主约谈，但没有得到任何回应。
买家在出售后收回大笔资金
自从去年交易完成后，新斯科舍省有限公司已经收回了几乎所有的初始投资。
该公司对其中几处房产进行了翻修，并在公开市场上出售了三处三居室联排别墅风格的公寓单元。2021年4月，德拉唐纳德路89号的房价为29.2万美元，德拉唐纳德路113号的房价也在4月达到28.2万美元，里奇瓦利路181号的房价在5月达到27.5万美元。
3340837于2021年2月将其中两处房产——阿尔德格罗夫博士6号和西尔维亚大道12号——以36.3万美元的价格卖给了另一家编号为3317423 Nova Scotia Incorporated的公司。3317423 Nova Scotia Limited的董事是Cory, Deborah和James Melvin。黛博拉和詹姆斯·梅尔文(更广为人知的名字是老吉米·梅尔文)亲自担保了购房的抵押贷款。
其中一处房产是一块闲置的土地。另一套复式公寓似乎有人居住。
总的来说，3340837 Nova Scotia Limited已经收回了121.4万美元的初始购买价，并且它仍然持有14处房产。
该公司还于2021年5月以27.5万美元的价格在前合作公寓Pine Grove Dr. 29号附近购买了一处房产。今年3月，该公司还以22.6万美元(约合人民币32.6万元)的价格，买下了里奇瓦利路(Ridgevalley Road)的另一套共管公寓80单元(Unit 80)。
政府必须批准
New Armdale Westside Housing Co-operative与新斯科舍省住房发展公司(Nova Scotia Housing Development Corporation)签订了一份为期25年、价值320万美元的抵押贷款，涉及40处房产，其中包括已售出的19处。这意味着省政府必须批准这笔交易。
该协会发言人茉莉·弗莱明(Jasmine Flemming)表示:“拥有住房NS抵押贷款的合作住房组织，需要获得合作公寓会员的批准和住房NS的许可才能出售单元。他在一封电子邮件中写道。
费舍尔表示，合作公寓的财务状况不佳。这是2007年合并的结果五间合作社的成员，分别是:艾姆代尔及区房屋合作社、崖边房屋合作社、努东丁房屋合作社、港湾西房屋合作社及阿莫斯房屋合作社。
这些合作公寓拥有的许多单元都很简陋，虽然新成立的合作公寓得到了一些资金来修缮它们，但并没有达到预期的效果。
费舍尔说:“在过去的六七年里，他们一直在寻找不同的选择，考虑New Armdale Westside Housing公司可以做些什么，以使他们在市场上的地位更加可行。”
多年来，该合作公寓一直面临着出售部分单元的压力，在2020年，它采取了行动。
“我接到了几个来自不同组织的电话，你知道，‘为什么不做些什么?”费舍尔说。
“董事会终于提出了一项出售这些房产的动议，并最终得到了部长的批准。”
通过信息自由获得并分享给审查者的电子邮件显示，双方于2020年5月向政府发送了电子邮件，询问有关这些房产的情况。
第一家是Duel Properties Inc。沃尔什给时任国会议员和住房部长查克·波特(Chuck Porter)发了邮件，表示有兴趣购买“斯普瑞菲尔德地区的空置合作公寓”。
同一天，FH发展集团的总统——他的名字被涂改了，但他是Faisal Al-Hammadi——也给波特发了邮件，兜售他在斯普里菲尔德地区提供住房的记录，符合加拿大抵押和住房公司对负担能力的定义。
“我有兴趣购买更多的房产，这样我就可以继续为居民提供高质量、经济适用的住房，”阿尔-哈马迪写道。
“据我所知，有些房子目前用木板封住了，有些房子还空着。”
位于鲱鱼湾路464号的新Armdale Westside Housing co .的前物业之一-图片来源:Zane Woodford
《信息自由法》的披露并未表明波特回复了这两封邮件，然后在9月份，它显示了New Armdale Westside Housing Corporation请求许可出售给Duel Properties的信件，包括该公司提交的全部文件。
他说:“出售所得款项将用于支付有关物业的按揭余额。”任何剩余的资金将用于支付任何附加的抵押贷款的抵押贷款时出售，”新Armdale西区董事伊丽莎白·基利和秘书奥利弗·哈里埃塔在写给新斯科舍省住房。
New Armdale Westside Housing Co-operative多年来一直在努力维持他们的单元，无法为其成员和租户提供足够水平的住房。出售这部分住房为他们在经济适用房领域生存提供了机会。”
Duel Properties的提案列出了这些房产，并表示买家将是3311150 Nova Scotia Ltd.，这是另一家编号公司，与该房产五名业主中的四名有关联3340837新斯科舍省有限公司，每个人，除了哈特林。
在列出这些房产时，该提议将它们分成了两部分:德拉唐纳德(Drumdonald)和里奇瓦利(Ridgevalley)大道上的三套共管公寓，售价22.5万美元(约合人民币42.5万元)，其余房产的售价为99.5万美元(约合人民币42.5万元)，所有19处房产的最终售价合计为122万美元(约合人民币42.5万元)。
该提议表明，买家将“允许所有现有租户按照目前的租金水平，从截止日期起最多停留1年”，如果其中任何租户希望提前终止租约，他们可以提前30天通知。
“我们建议在所有分区允许的房产中增加单位密度，”买家写道。
书中没有提到负担能力。
在讨论出售的电子邮件中，政府工作人员表达了对新斯科舍省住房抵押贷款的担忧，但并不担心失去经济适用房。
时任市政事务和住房部副部长的凯瑟琳·贝林尔(Catherine Berliner)写道:“我想知道有关支付HNS和未偿还抵押贷款预期的更多细节。”
“这封信在这方面似乎很轻松?”这就是我们要说的吗，还是我们应该把期望说得更清楚一些?”
目前尚不清楚是否起草了任何新条款，但这笔交易最终在部长的批准下完成。
为什么不采用招标程序?
去年9月，在哈利法克斯地区议会的一次会议上，前议员斯蒂芬·亚当斯(Stephen Adams)投票反对为该合作公寓再减免一年的房产税。当时的工作人员报告列出了37处新阿姆代尔西区的房产，他们享受着25%的房产税折扣。出售的房产仍在公布的名单上在线．
亚当斯在议会会议上说:“上次我们用税收减免来处理这些问题时，我提出了一些住房合作社的问题，以及Spryfield的一些合作社，我已经通过法律讨论过了……没有人住在它们里面，但它们仍然得到了税收减免。”
“我认为我们给他们这样的机会是不对的。第二部分，更令人担忧的是，在过去的两个月里，一些这样的房子被出售，但不是以公开的方式出售。一些人被赋予优先权或能力来做这件事，竞标并买下所有这些公司。我不知道现在的情况如何，但它应该在一个公开的过程中进行，这样任何感兴趣的人都有机会购买10个，20个，30个或更多，有多少在出售。我有点担心这些无人居住的房产会发生什么，以及他们处理这些房产的方法。”
《信息自由法》披露的信息显示，亚当斯在2020年7月底写信给住房部长波特，提出了同样的担忧。
“我了解这些物业是待售的;但这还没有公开，”亚当斯写道。“如果真是这样，你知道为什么吗?”我知道你们部门没有这些东西;然而，你们部门肯定是主要的利益相关者。”
在一次采访中，亚当斯说，他知道该合作公寓在该省有一笔抵押贷款，所以他认为出售应该遵循公开程序。
他说:“我认为，省政府希望将回报最大化，那么他们或许应该出去征求建议书或招标。”
“我知道有几个个人或团体对此感兴趣，但他们一直没有联系我。”
费舍尔说，这些房产没有通过招标或征求建议书的方式出售，因为它们属于私人所有，而不是公开所有。
弗莱明,省基础设施和住房部发言人表示，整个过程取决于合作社。
”作为该房产的所有者，合作公寓会决定如何出售这些单元，”弗莱明说。“去年，新阿姆代尔西区合作组织(New Armdale Westside Co-operative)的普通会员批准了19处(房产)的出售，就是这种情况。”
合作社处境艰难
合作住房有很长一段时间了历史在加拿大，尤其是新斯科舍省，开始于Antigonish运动20世纪初，圣弗朗西斯泽维尔大学的一群牧师和学者。
联邦政府从20世纪70年代开始为住房合作社提供资金，一直持续到20世纪90年代，在当时热爱紧缩的政府的领导下，社会项目的资金普遍枯竭。尽管省政府和联邦政府近年来做出承诺，但这笔资金从未真正收回。
当时，合作公寓很难在维持公寓单元的同时，又要保持会员的低成本，这导致了新Armdale Westside的合并，以及斯普林菲尔德(Spryfield)的这类销售。
Fisher认为，虽然较小的投资组合将更易于管理，但New Armdale Westside将继续挣扎。
“很多人认为，你把房产卖掉，它就会成为你的合作公寓的可取之处。它不是，它是一个创可贴，”她说。
“如果你是一家挣扎着出售房产的合作公寓，它不会拯救你。它可能会暂时止血，直到你找到其他的血源，但它救不了你。”
凯伦·布洛德是加拿大合作住房联盟的区域经理，也是新斯科舍Compass合作住房有限公司的总裁，这是一种为合作而合作的公司。她在一封电子邮件中表示，新Armdale Westside不再是该联合会的成员，但她就政府需要为合作社部门做些什么提供了一些见解:
发展更多的合作住房的第一步是首先稳定和维持租赁援助计划。我们已经向该省建议，他们承诺为居住在非营利性合作住房的低收入家庭提供长期租赁援助项目。新斯科舍省的住房部将按月或按年延期。虽然这些扩展是受欢迎的消息，但它们的短期性质给低收入家庭带来了很多不确定性。短期租赁援助项目也阻碍了合作公寓的财务可持续性，以及他们为维修和更新制定长期资本计划的能力。一项长期租赁援助计划将防止经济适用房的流失，并使合作公寓提供商更容易获得维护维修。
其次，我们认为，该省必须制定一个非市场住房建设和收购计划，作为该省行动计划的一个新组成部分。该计划应包括两个目标:1)建设新的混合收入合作和非营利性住房;b)支持非营利组织和合作组织购买现有的可供出售的廉租房，以拥有和运营它们作为非市场住房。该项目将充分利用独特的、以使命为导向的方法和现有的非市场住房供应商组合。
布洛德说，政府拥有一些过去是独立合作公寓的单位，它应该把这些单位转移到Compass这样的组织。
布洛德写道:“在新斯科舍省住房银行考虑其资产的未来时，新斯科舍省政府银行应该优先考虑非市场选项，这些选项被证明是一项良好的公共投资，能够让人们长期负担得起。”
“建设包括合作公寓在内的社区住房部门的能力和规模，对于现在和未来为新斯科舍省人提供更好的非市场住房选择至关重要。”
赞恩，干得好，谢谢
/ /公元前
伟大的文章。非常有益的。
有点令人担忧的是，经济适用房在住房危机中不得不出售，因为业主无法维护它们。这些房子被卖给了开发商，但这也凸显了一个主要问题，即保障房部门如何运作，以及在这种商业环境下维持运营有多么困难。
出色的研究，感谢你向我们展示了一家合作社是如何决定依靠向私营部门出售房屋来弥补一些成本的。
感谢您出色的研究和报道。我住在考伊山，周围都是合作公寓。我认为私营部门正在利用合作住房委员会糟糕的管理，而经济适用房部门是输家。这是一个需要仔细审查和干预的情况——很快