“经济适用房”到底是什么意思?

英属哥伦比亚大学住房研究合作组织的研究人员创造了一个工具，帮助城市计算出他们需要多少经济适用房。

卡罗琳·惠茨曼(Carolyn Whitzman)是一名社会住房政策顾问，也是该项目背后的研究人员之一房屋评估资源工具(HART)该项目创建了标准化的方法来计算住房需求，以帮助平衡供应。在HART项目的第一阶段，团队创建了一个住房评估工具按收入类别衡量住房需求，并计算满足可负担住房需求的最大住房成本，通常是租金。

HART是由加拿大影响和CMHC的住房供应挑战(您可以阅读有关该项目)资助的在这里）.

收入总额的30%一直被认为是经济适用房的标准定义;这是CMHC自身使用的．1944年，加拿大重建咨询委员会(Canadian Advisory Committee on Reconstruction)及其“柯蒂斯委员会”(Curtis Commission)的报告研究了住房需求。惠茨曼说，当时的可负担租金约占家庭收入的20%。

“对家庭预算进行了一些分析，认为20%是可以承受的，”惠茨曼说。

同一份报告称，大约三分之一的新建住房应该是公共住房，以容纳低收入家庭。另外三分之一应该是廉价租赁，另外三分之一是自有住房。

到20世纪70年代，可负担性的定义上升到30%，并成为国际标准。惠茨曼表示，美国和联合国经常使用这种计算方法。

“老实说，如果你问我30%的科学依据是什么，我认为没有人能告诉你，”惠茨曼说。

HART房屋评估工具更明确，并按收入细分了住房需求。以下是分类:

1.收入极低的:低于地区收入中位数(AMI)的20-30%或单身家庭的住房津贴，以较低者为准。在许多加拿大社区，这相当于每月375美元的住房成本。由于经济和社会支持不足，这一类加拿大家庭中约有6%最有可能无家可归。

2.较低的收入:20-49%最低工资或一项全职最低工资，以较低者为准。最近对“租金工资”的大量研究表明，私人市场无法以每月750美元以下的住房成本生产足够数量的各种大小的住房。这一类别包括大约16%的加拿大家庭。

3.适度的收入:50-79% AMI，相当于护士或教师等专业工作的起薪。在大多数加拿大社区，市场上的房屋所有权，即使是共管公寓，也不适合这个群体，大约20%的加拿大家庭。

4.平均收入:80-119%的AMI，代表“中产阶级”，约占加拿大家庭总数的20%。虽然这些家庭中很少有住房压力，但在大多数加拿大城市，平均收入家庭目前被排除在首次购房者市场之外。

5.更高的收入:收入中位数的120%或更多，约占加拿大家庭的40%。拥有最多住房财富的群体。

惠茨曼说，这个工具已经在美国、澳大利亚的墨尔本使用过，温哥华的计算方式或多或少也是如此。

“我们并不是凭空捏造出来的，”惠茨曼说。“这是良好实践的基础。”

研究人员还使用加拿大人口普查数据来定义那些生活在负担不起的、不充分的(需要大修)和不合适的(不适合家庭的大小)房屋中的人的住房需求。

此外，他们的研究通过13个优先人群来定义住房需求，包括幸存者(尤其是妇女和儿童)、逃离家庭暴力的人、单身母亲、65岁以上的老年人、18-25岁的年轻人、土著人、种族化群体、新移民(包括难民)、LGBTQ2S+、身体残疾者、智力残疾者、社会心理残疾者(心理健康和成瘾问题)、退伍军人和无家可归者。然而，该报告确实承认，使用人口普查数据意味着这些优先人口中一些人的需求缺乏。

惠茨曼说，这个住房需求评估工具中的收入类别是直观的。第一个标准相当于一个人的最高住房补贴，所以在大多数省份，这个标准是每月375美元或更少，惠茨曼认为这个数字“不切实际”，自上世纪90年代以来就没有提高过。约6%的家庭年收入低于1.5万美元。如果住房成本按30%计算，则约为375美元。因此，6%的加拿大人如果找不到375美元/月的住房，他们将需要住房。这是最有可能无家可归的人群。

下一个收入水平是一份最低工资工作能给一个人带来的收入。在加拿大，大约16%的家庭属于这一类。按税前收入的30%计算，这一阶层的人每月可以支付750美元的房租。惠茨曼说，在这一类别中，许多单位已经失去了，如果不把租金控制和扩大非营利住房的规模结合起来，这些单位将继续失去。

“新的市场公寓大楼不会出现在任何地方，”惠茨曼说。

这两个收入群体最有可能无家可归。

该工具已经在不列颠哥伦比亚省的基洛纳进行了测试。Whitzman他说，研究小组认为该市的领导层是进步的，他们支持这个项目。

研究小组还想在一个较小的城市测试这个工具;基隆拿人口约14万people．利用该城市的住房需求评估工具，研究人员发现，低收入家庭对经济适用房的需求非常高。研究人员指出，该市85岁以上老年人和土著家庭的增长率很高。通过使用该工具，研究人员建议制定更雄心勃勃的社会住房目标，以及私人市场目标，包括价格适中的两到四卧室出租单元。

惠茨曼说，在基洛纳测试该工具时，一个很大的惊喜是，根据2006年至2016年的人口普查，该市375美元的经济适用房没有净损失。

“这真的很不寻常，我们不得不检查三次，”惠茨曼说。“我们在基洛纳遇到了巨大的租赁热潮。绝大多数的租赁房屋对于有住房需求的人来说是负担不起的，但是有足够多的社会和非营利房屋，他们实际上没有净损失。”

Whitzman和UBC住房研究合作小组现在正在进行他们项目的第二部分:一个土地评估工具政府确定位置良好的土地和建筑物，可以用来满足住房需求。

惠茨曼说，他们正在与加拿大15个政府合作，包括埃德蒙顿和汉密尔顿等大城市，也包括布雷顿角维多利亚县等较小的城市。HART项目的这一部分将于本月开始，并将于2023年3月结束。土地评估工具已经与住房需求评估工具一起在基洛纳使用。

”我们希望我们能够提出一个足够简单的公式，可以采用2021年的人口普查数据，并为整个加拿大提供一个领先的表格，”她说。

惠茨曼说，负担能力的定义很简单。

“一般来说，当我们谈论教育、健康和住房等基本需求时，我们需要有一个足够的X的定义，我们需要对谁没有足够的X有一个基本的了解，然后我们需要朝着足够的X努力。这不是火箭科学。”

“我希望联邦政府能提出一个经济适用房的定义，以支付能力为基础，而不是以市场价值为基础。就我而言，这将是向前迈出的一大步。”