理事会回顾，2014年10月21日会议

税

在本世纪头十年，住宅物业税是一个大问题，当时房地产市场过热，一些社区的估价上升了20%甚至更多。在此期间，议会没有提高税收率，但由于分摊额飙升，实际的税收比尔对很多人来说，价格大幅上涨，造成了真正的困难。

为了应对这种情况，该省对住房设置了评估上限。实际评估继续遵循市场利率，但一旦有人购买了一套房产，出于税收目的的评估只会随着消费者通货膨胀率(CPI)而增加。当这些房产被出售或进行重大翻修时，它们会回到市场评估，但之后又会回到上限评估。

最初，评估上限的应用很差，只针对特定社区，但后来扩大到所有住宅物业。对这一上限有很多批评。例如，议员Waye Mason指出，他比邻居早几年买了这所房子，所以他交的税比邻居少得多。另一些人则表示，这对首次购房者的惩罚是不公平的。

我不同意。我是这个上限的忠实拥护者。委员会经常谈论要给商业税带来“可预见性”和“稳定性”(因此提出了一个滚动的三年平均评估)，因为可预见性和稳定性据说对商人来说很重要。但可以肯定的是，可预见性和稳定性对房主来说更为重要。正如议员琳达·莫舍(Linda Mosher)在周二的会议上指出的那样，人们在做出巨大的购房决定时，是基于他们能够买得起什么，以及他们未来的预期收入是多少。急剧波动的评估增加给决策带来了阻碍。

此外，评税上限为住在旧家庭院舍、有固定收入的退休人士提供保障。和它给社区带来稳定快速致富的北端,许多居民将定价的家园若非帽。最重要的是,随着契约转让税,评估帽作为核对疯狂投机和翻转的财产。

无论如何，评估上限是一个现实，该省不太可能改变它。

在过去的两年里，市议会在城市治理方面实行了显著的财政纪律，并通过了税收预算，使“普通房主”的收入增加了0美元。在现实中，没有人支付“平均”税。有些人付得多，有些人付得少。但在根据不同的评估来设定税率的背景下，“普通房主”是一个很好的衡量标准，尽管不完美。

昨天，工作人员要求议会建立一个计算明年税率的框架，该框架将于明年4月采用。问题在于:工作人员要求议会考虑将“普通房主”的税收提高1.8%。这不是把税率提高了1.8%，而是把平均税单增加了1.8%——对于一个普通的独栋独栋住宅来说，这意味着从每年2515美元(约合人民币2480元)增加到每年2560美元(约合人民币2480元)。实际上，半岛上所有的房主都将支付比这更多的美元。考虑到CPI在评估上限上的增长，税率将根据实现这一增长的情况计算。

员工生产很长的报告把这种增长放在正确的角度，并尽可能地旋转它。我不是指消极的。相反，评论家可以对同样的数字进行不同的解读。但我的感觉是，无论增长多少，都不是什么大问题，也不是系统性问题。简而言之，提供城市服务的成本实际上增加了，而没有办法在不增加税收的情况下支付这些费用。

尽管如此，工作人员还是意识到讨论的政治性质，所以就像过去两年一样，给委员会提供了将平均税单增加0美元的选择。选择这一选项将是一个严重的错误，因为城市的员工水平已经低于提供足够服务的必要水平，而进一步裁员将带来更多的问题。

不管怎样，1.8%的增长或0美元的增长，城市财政将是好的明年。然而，在不久的将来，三到五年之后，潜在的大问题就会出现。这是因为房地产市场的衰退。今年，房价已经持平，这意味着旧房转售和新房销售(这两项都不在评估上限范围内)不会按每套房屋增加城市税收。

但是，如果房地产市场崩溃，即使只是价格的一个小“修正”，比如下降5%或10%，又会发生什么呢?

新的市场利率评估现在适用于大约15%的房屋。这一数字将会下降，因为出售房屋的人将会减少，这将立即减少契据转让税的收入。(很难预测翻修率会如何变化。)但人们最终会因为简单的生活原因——就业变化、裁员等——以损失股本的方式卖掉他们的房子，然后税收收入将大幅下降。

由于税单反映的是两年前的评估结果，因此影响将在两年后显现。但随着房价年复一年下跌，持续低迷的房地产市场在政治上呈现出一种噩梦般的情景:税收收入下降，成本上升。不可避免的是，这将意味着削减服务，解雇警察和消防员，与工会斗争，提高用户费用等等。

灯塔

在一个比较轻松的问题上，议员斯蒂芬·亚当斯提出了一项动议，拨出100万美元来帮助社区团体获得联邦政府卸载的灯塔。当一些议员反对议案中的资金部分时，亚当斯将议案改为一项，只是询问工作人员如何帮助社区组织通过申请过程并获得拨款。所有议员都赞成修改后的议案，并一致通过。

议员David Hendsbee在讨论过程中带来了一点欢乐，他指出，许多灯塔都位于偏远的岛屿上，很难到达，因此无法充分发挥它们的旅游潜力。Hendsbee的解决方案?把灯塔移到大陆。

广告

作为我预计星期一在美国，市政委员会正在推进市区免费wifi的提议，可能是通过强迫用户做广告来支付费用。哦,快乐。议会还批准了在郊区增加广告的计划。

取代非洲狗公园

这个问题很愉快地自行解决了。这是个好消息。看看周一我写获取详细信息。

露天咖啡馆

在一次公开听证会后，议会通过了拟议的路边咖啡馆章程，但议会将拟议的保险增加金额从500万美元降至目前的100万美元。每个人似乎都对此感到高兴。